שוק הנדל”ן בתאילנד מושך משקיעים מכל העולם הודות למחירים נוחים יחסית, תשואות שכירות אטרקטיביות ומגוון יעדים, מעיר הבירה התוססת ועד איי נופש טרופיים. עבור אזרחים זרים (כולל ישראלים) קיימות מגבלות חוקיות: ניתן לרכוש דירות (קונדומיניום) בבעלות מלאה, בתנאי שסך הדירות בבניין בבעלות זרה אינו עולה על 49%. קרקעות ובתים צמודי-קרקע אינם יכולים להירשם על שם זר, אלא רק בחכירה ארוכת-טווח (לרוב 30 שנה עם אופציית חידוש) או באמצעות הקמת חברה תאילנדית מקומית. חשוב להיעזר בעורך דין מקומי לבדיקת זכויות הקרקע (צ’נוט) ועמידה בכללי העברת המט”ח, שכן רכישת דירה מצריכה העברת כספים מחו”ל ולקבל אישור העברת מט”ח (Foreign Exchange Form) לצורך רישום הבעלות. להלן ניתוח מעמיק של מחירי נכסים, דירות, בתים, וקרקעות, בעשרה יעדים מובילים בתאילנד, תוך הצגת מחירים במטבע מקומי (באט) ובשקלים, מאפייני אזורים, מגמות שוק ותשואות ROI, וכללי אצבע לתהליך הרכישה.

בנגקוק (בנגקוק, Bangkok, กรุงเทพฯ)

תצפית אל מרכז בנגקוק ורכבת ה-BTS העילית. בנגקוק, מטרופולין של מעל 10 מיליון תושבים, היא הלב הכלכלי של תאילנד ומשופעת במגדלי דירות מודרניים. שוק הדירות בבנגקוק מציע ספקטרום רחב, מדירות יוקרה באזורי ה-CBD ועד דירות קטנות בפרברי העיר. מחירי הדירות משתנים מאוד לפי מיקום: בשכונות יוקרתיות במרכז כמו סוקומוויט (סוקומוויט, Sukhumvit), אזורי פרום פונג, טונג-לו ואקאמאי, המחירים מהגבוהים בעיר, סביב 250-350 אלף באט למ”ר (כ־26-36 אלף ₪ למ”ר). באזורי העסקים סילום/סאתון (Silom-Sathorn) מחירי הקונדומיניום נעים סביב 200-300 אלף באט למ”ר (כ־21-31 אלף ₪). אזורי יוקרה מיוחדים ליד השגרירויות וקניוני-העל (פלונצ’יט/ויירלס) אף מטפסים אל מעל 300 אלף באט למ”ר. מנגד, אזורים מתפתחים כמו ראמה 9-ראתצ’דה (Rama 9/Ratchada) מציעים דירות במחיר תחרותי של 150-250 אלף באט למ”ר (כ־16-26 אלף ₪), ואזורי פרבר כדוגמת באנגנה (Bang Na) אף סביב 100-150 אלף באט למ”ר (כ־10-16 אלף ₪).

• פילוח אזורי ונכסים בבנגקוק: מרכז העיר (CBD) מתאפיין בקונדומיניומים גבוהים ומפוארים, מבוקשים על ידי אנשי עסקים זרים ותושבי חוץ אמידים. הפרברים מציעים בתים צמודי קרקע ו”טאון-האס” (בתים טוריים) במחירים נוחים יותר למ”ר, אם כי זרים אינם רשאים לבעלות קרקע ישירה. למשל, בית פרטי באזורי הפרברים החדשים עשוי לעלות כ-5-7 מיליון באט (520-730 אלף ₪) לבית בן 3 חדרי שינה, לעומת דירה במרכז בנגקוק שעלותה עשויה להיות דומה אך בשטח קטן בהרבה. הביקוש בבנגקוק נע בין דירות סטודיו להשקעה (טווח אופייני כ-2-3 מיליון באט לדירת חדר ~30 מ”ר) לבין פנטהאוזים מפוארים (יכולים להגיע גם ל-100 מיליון באט במגדלי יוקרה מובילים). מרבית הישראלים רוכשים בבנגקוק דירות (ולא בתים), בשל הפשטות החוקית ורצון להשקעה בשכירות לטווח ארוך.
• תשואות ודמי שכירות בבנגקוק: תשואת השכירות הגולמית בעיר נעה סביב 4%-6% באזורי הביקוש. לפי מדדים עדכניים, התשואה הגולמית הממוצעת בבנגקוק לכנסים היא כ-6.05%, מעט גבוה מהמקובל בערים מערביות. באזורים פרבריים עם מחירי רכישה נמוכים יותר (למשל במחוזות סמוכים כמו נונתבורי או סמוט פראקן), התשואות אף גבוהות, 6%-7%+, בשל יחס שכירות/מחיר אטרקטיבי. מנגד, בדירות יוקרה במרכז בנגקוק התשואה נמוכה יותר (3%-5%) עקב מחירי רכישה גבוהים במיוחד. מגמות: שוק הדירות בבנגקוק עבר האטה קלה ב-2024 עקב הגבלות משכנתא וכלכלת פוסט-קורונה, אך מתייצב ב-2025. מחירי הקונדומיניום ירדו בכ-0.8% בממוצע ב-2024, כאשר במחצית הראשונה של 2025 מסתמנת עלייה מתונה של 2%-3%. מפת ההיצע משתנה, אזורים חדשים לאורך קווי רכבת-עילית (BTS/MRT) מתפתחים ומציעים הזדמנויות במחירים סבירים.
• ייחודיות והמלצות למשקיע הישראלי בבנגקוק: בנגקוק מספקת יציבות של עיר בירה, קל למצוא שוכרים (צעירים תאילנדים, זרים, סטודנטים) בדירות קטנות במרכז. מומלץ להתמקד בפרויקטים ליד רכבת עילית (Skytrain) או תחתית, כמו לאורך סוקומוויט וכביש רצ’אדפיסק, להבטחת ביקוש שוכרים גבוה. יש לשים לב לדמי הניהול החודשיים בבניין (יכול לנוע בין 40-80 באט/מ”ר לחודש) ולהכליל זאת בתחשיב התשואה. חוות דעת של משקיעים מעידות שבנגקוק היא שוק נזיל: קל יחסית למכור דירה בבנגקוק בשל הביקוש המתמשך, אך הגידול בהיצע מצריך בחירה סלקטיבית של הפרויקט (עדיף פרויקטים עם מוניטין של חברות מוכרות ותחזוקה טובה).

טבלת אזורים נבחרים, מחירי דירות בבנגקוק (באט/מ”ר וש”ח):

אזור בבנגקוק (שכונה)	טווח מחיר טיפוסי לקונדומיניום
סוקומוויט, פרום פונג/טונג-לו	250K-350K באט למ”ר (≈26-36 אלף ₪)
סילום/סאתון (רובע עסקי)	200K-300K באט למ”ר (≈21-31 אלף ₪)
ראמה 9 / רצ’דה (מתפתח)	150K-250K באט למ”ר (≈16-26 אלף ₪)
באנגנה (פרבר מזרחי)	100K-150K באט למ”ר (≈10-16 אלף ₪)

הערה: 1 שקל ≈ 9.6 באט (נכון ל-2025). הטווחים מייצגים מחיר מבוקש למ”ר בדירות, ועשויים להשתנות בהתאם לגיל הבניין, קירבה ל-BTS, וגודל הדירה.

פאטאיה (פאטיה, Pattaya, พัทยา)

פאטאיה היא עיר חוף תוססת במזרח תאילנד, הידועה בקרב תיירים וזרים רבים (כולל קהילה רוסית והודית גדלה). שוק הנדל”ן בפאטאיה מתאפיין בקונדומיניומים רבים, כולל מגדלי דירות עם נוף לים, וכן בבתים צמודי-קרקע בפרברים הסמוכים. בשנים האחרונות פאטאיה עברה פיתוח של פרויקטי מגורים חדשים, במיוחד בדרום העיר (אזור ג’ומטיין) ובגבעת פראטומנאק, הפונים למשקיעים זרים.

• מחירי דירות לפי אזור בפאטאיה: באזור ג’ומטיין הדרומי, הידוע בחוף הארוך ובאווירה רגועה יותר, מחירי הדירות נעים סביב 50,000-200,000 באט למ”ר (כ־5.2-20.8 אלף ₪ למ”ר), טווח רחב התלוי במרחק מהים וברמת הפרויקט. בגבעת פראטומנאק היוקרתית, המשקיפה לים, המחירים גבוהים מעט: כ-70,000-180,000 באט למ”ר (≈7.3-18.8 אלף ₪). מרכז פאטאיה (אזור beach road וסביב ה-Walking Street) מציג טווח של ~60,000-160,000 באט למ”ר (≈6.3-16.6 אלף ₪), מחירים נוחים יחסית לתאילנד, כיוון שהעיר עדיין זולה מבנגקוק/פוקט. האזור הצפוני נאקלואה/וונגאמט (Naklua/Wongamat), המאופיין בחופים שקטים, מושך משפרי דיור תאילנדים וזרים אמידים, עם מחירים שיכולים להגיע עד 250,000 באט למ”ר במיזמי יוקרה על הים (≈26,000 ₪).
• סוגי נכסים ותמחור: דירת סטודיו בפאטאיה ניתן לרכוש אף בסביבות 1.5-2.5 מיליון באט (150-260 אלף ₪) בפרויקטים מעט ישנים. דירת חדר שינה אחת חדשה תעלה בטווח 3-5 מיליון באט. דירות שני חדרים מרווחות יותר מוצעות סביב 5-15 מיליון באט (תלויות בקרבה לים ובגודל). קיימים גם פנטהאוזים ופנטהאוז-דופלקס יוקרתיים עם נוף פנורמי לים, במחירים של 15-100 מיליון באט, בשוק זה מתעניינים בעיקר משקיעים זרים (סינים, רוסים ואף אירופאים). בתים פרטיים בתוך העיר מעטים, אך בפרברים (כמו אזור מזרח פאטאיה ובאנגשארי הסמוכה) ניתן למצוא וילות עם בריכה במחירים של 8-20 מיליון באט, אם כי אלו נרכשות באמצעות מבנה משפטי (חכירה או חברה) בשל מגבלת בעלות הקרקע. עבור ישראלים שמעוניינים בבית נופש, ישנן גם וילות נופש להשקעה עם הבטחות תשואה (כגון 8% שנתי מובטח במיזמי “קונדוטל”), אך יש לבדוק היטב את מהימנות ההבטחות.

טבלת מחירי דירות לפי אזור, פאטאיה:

אזור בפאטאיה	מחיר ממוצע לקונדומיניום
ג’ומטיין (Jomtien)	50K-200K באט/מ”ר (≈5.2-20.8 אלף ₪)
גבעת פראטומנאק (Pratumnak)	70K-180K באט/מ”ר (≈7.3-18.8 אלף ₪)
מרכז פאטאיה (Central)	60K-160K באט/מ”ר (≈6.3-16.6 אלף ₪)
צפון פאטאיה, נאקלואה/וונגאמט	65K-250K באט/מ”ר (≈6.8-26.0 אלף ₪)

• תשואה וסביבת השכרה בפאטאיה: פאטאיה ידועה כתיירותית מאוד, מה שתורם לתשואות גבוהות לנכסי נופש. דירות סטנדרטיות מניבות בדרך כלל 5%-7% תשואה גולמית שנתית משכירות לטווח ארוך. בנכסים המיועדים להשכרה יומית/שבועית לתיירים (Airbnb וכדומה) התשואה עשויה להיות גבוהה יותר, 8% ואף 10%, אך כרוכה בניהול אינטנסיבי ותנודתיות עונתית. למשל, דווח כי תשואות השכירות בפוקט (שוק נופש דומה) מגיעות אף לכ-9%-10% בשנה עקב ביקוש תיירותי גבוה, ומגמה זו ניכרת גם בפאטאיה, במיוחד בדירות נופש חדשות עם בריכה ושירותי מלון. עבור המשקיע הישראלי, חשוב לשים לב להיצף: בפאטאיה נבנו אלפי דירות בעשור האחרון, והיצע עודף עלול להקשות על עליית ערך הנכס. עם זאת, פאטאיה נהנית מתשתיות משופרות (כביש מהיר מבנגקוק, רכבת מהירה מתוכננת) ומהפיכתה ליעד משפחתי יותר מבעבר, מה שעשוי לתמוך בביקוש יציב לטווח ארוך.

קו סמוי (קו סאמוי, Koh Samui, เกาะสมุย)

קו סמוי הוא האי השלישי בגודלו בתאילנד, יעד נופש פופולרי וגן עדן טרופי המשלב חופים לבנים עם גבעות ירוקות. שוק הנדל”ן בסמוי נשען בעיקר על וילות וצמודי-קרקע, בניגוד לאזורים עירוניים, באי קיימת הגבלה על בנייה רוויה גבוהה מטעמי שימור נוף, ולכן מעט מאוד קונדומיניומים. רוב הזרים רוכשים וילות נופש בסמוי, לחופשה ולהשקעה בשכירות קצרה.

• מחירים וסוגי נכסים בסמוי: טווח המחירים רחב, בהתאם למיקום הנכס (פנימי באי או על החוף) ולגודל. וילת גן קטנה עם בריכה במיקום פנימי (לא על הים) יכולה לעלות ~5-6 מיליון באט (כ-520-625 אלף ₪). וילה עם נוף לים (על צלע הר) בת 2-3 חדרי שינה תעלה סביב 10-12 מיליון באט (≈1.04-1.25 מיליון ₪). וילת פרימיום על חוף הים ממש (Beachfront) מתחילה בסביבות 30-40 מיליון באט (3.12-4.16 מיליון ₪) לנכסים יוקרתיים עם בריכה צמודה, ואחוזות יוקרה גדולות אף עוברות 50-80 מיליון באט. למעשה, ניתוח שוק מראה שסמוי זולה יותר מפוקט: מחירי הווילות בסמוי הם כשליש מאלו בפוקט עבור רמת יוקרה דומה, מה שמושך משקיעים רבים המחפשים עסקה אטרקטיבית יותר.
• דירות וקונדומיניומים בסמוי: עקב מגבלות תכנוניות, מספר מועט של בנייני דירות קיימים בסמוי. ישנו קומפלקס או שניים במא נאם ובאנג ראק המציעים דירות סטודיו החל מכ-1 מיליון באט (≈104 אלף ₪), אפשרות זו קורצת לזרים שמעוניינים בבעלות ישירה (Freehold) ללא התמודדות עם נושא הקרקע. בפרויקטים מצומצמים אלו או בפרויקטי “מלון דירות” יוקרתיים, דירת יוקרה יכולה גם להגיע ל-20 מיליון באט, אך אלו חריגים. מרבית ההיצע לזרים הוא וילות, וכאשר זרים מעוניינים בקרקע, הם חוכרים אותה (ל-30 שנה רשומות עם אופציה) או מקימים חברה תאילנדית לרכישה, פתרון נפוץ בסמוי.
• מיקומים פופולריים בסמוי: האי מחולק לכמה אזורים בעלי אופי שונה. האזור הצפון-מזרחי סביב צ’אוונג (Chaweng) ולמאי (Lamai) הוא התיירותי ביותר, עם חופים פופולריים, מרכזי בילוי ומסעדות, נכסים כאן מבוקשים מאוד. לדוגמה, וילה עם נוף מעל חוף צ’אוונג תהיה יקרה יותר (קרוב ל-15-20 מיליון באט) לעומת וילה מקבילה באזור כפרי יותר בדרום האי. בופוט (Bophut, כולל כפר הדייגים) ולמאֶה נאם (Mae Nam) בצפון האי אהובים על משפחות ותושבי חוץ, ויש בהם שילוב של יוקרה ושלווה. באזורים אלו ניתן למצוא וילות יוקרה עם גישה נוחה לחוף ~15-25 מיליון באט. באזורים הפנימיים וההרריים (כמו ליד נאטון או צ’אוונג נוי בגובה) המחיר יורד, ניתן למצוא בתים ב-8-10 מיליון באט עם נוף, במחיר אטרקטיבי אך עם דרך גישה תלולה לעיתים.
• תשואה ו-ROI בקו סמוי: סמוי מצטיינת בתשואות שכירות גבוהות למשקיעים. היות ש-70%-90% מרוכשי הנכסים באי הם זרים, הדגש הוא על השכרות נופש. תשואות של 6%-10% שנתי אינן נדירות בוילות המנוהלות בהשכרה לתיירים. נכסים “עם שירות” (Managed Villas) אף מציעים תוכניות תשואה מובטחת של 6%-8% לשנה לכמה שנים, אך מומלץ לנקוט משנה זהירות מול הבטחות כאלו. שיעור התפוסה הגבוה, סמוי נהנה מעונה תיירותית ארוכה (דצמבר-אפריל וכן יולי-אוגוסט), מאפשר נטו יותר שבועות השכרה בשנה. לצד זאת, עלויות התחזוקה (בריכה, גינה, חשמל באי) גבוהות יחסית, כ-5%-7% מערך הנכס לשנה עבור וילה מפוארת. בסופו של דבר, משקיעים מציינים שבסמוי ניתן לקבל שילוב של הנאה ותשואה: גם שימוש אישי בנכס כבית נופש, וגם הכנסה פסיבית נאה משכירות בתקופות שלא משתמשים בו. עבור ישראלים חובבי תאילנד, נכס בסמוי עשוי לשמש כ”סוף שבוע ארוך” גן-עדן פרטי, הקהילה הישראלית באי אינה גדולה אך קיימים עסקים בבעלות ישראלים (מסעדות כשרות, מרכזי צלילה וכד’), מה שמקל על ההסתגלות.

טווחי מחירים לדוגמה, נכסים בקו סמוי:

סוג נכס בסמוי	מחיר אופייני (באט)	הערות
בית בונגלו פשוט (פנימי באי)	2-3 מיליון באט	בית קטן, ללא בריכה, מיקום לא תיירותי
וילה עם גינה ובריכה (2-3 חדרים)	5-12 מיליון באט	לא על החוף, לעיתים נוף חלקי לים
וילה נוף-ים בגבעה (3 חד’)	~10-15 מיליון באט	נוף פנורמי, בריכה, דורש דרך גישה לרכב
וילת חוף יוקרתית (4+ חד’)	30-50 מיליון באט	על החוף ממש, בריכה גדולה ושירותים מלונאיים

הערות: המחירים בשקלים מחושבים לפי יחס ~9.6 באט per 1 ₪. קו סמוי מציע אפשרויות גם בטווחי ביניים, למשל וילה Sea View עם 3 חדרי שינה ונוף מרהיב עשויה להימכר ~18-20 מיליון באט, תלוי בקרבתה לחוף ובחדשיות הבניה.

פוקט (פוקט, Phuket, ภูเก็ต)

פוקט הוא האי הגדול בתאילנד ונחשב ליעד הנופש המבוקש ביותר, עם תשתית תיירותית מפותחת (שדה תעופה בינלאומי, בתי חולים, בתי ספר בינלאומיים) וקהל משקיעים בינלאומי מגוון. שוק הנדל”ן בפוקט רותח בשנים האחרונות, בשנים 2023-2025 האי חווה גל רכישות של זרים (במיוחד אזרחי רוסיה, סין והודו) שדחף את המחירים כלפי מעלה. למעשה, מחירי הדירות והווילות בפוקט זינקו בכ-10%-15% בשנת 2025 לבדה, המשך למגמה חיובית טרום-קורונה.

• מחירי דירות (קונדוס) בפוקט: נכון לאמצע 2025, מחיר הקונדומיניום החציוני בפוקט עומד סביב 144,000 באט למ”ר (≈15,000 ₪/מ”ר), עלייה משמעותית ביחס לשנים קודמות. זהו ממוצע, בפועל המחירים משתנים לפי מיקום וסוג: דירות “סטנדרטיות” בפוקט נמכרות ~100-150 אלף באט/מ”ר בממוצע, בעוד דירות מותג יוקרה (בפרויקטים מלונאיים כמו Anantara, InterContinental) כבר מגיעות ל-180-200 אלף באט/מ”ר ואף יותר. אזורי ביקוש מיוחדים: חוף פאטונג (Patong) הידוע בחיי הלילה ובקניונים, מחיריו מן הגבוהים, ודירת נופש עם נוף לים שם עשויה להיות ~160-180 אלף באט/מ”ר; חופי סורין ובנג-טאו (Bang Tao, Surin) בצפון-מערב האי, עם מועדון “Laguna” היוקרתי, צוברים פופולריות בקרב משקיעים עם דירות סביב 140-180 אלף באט/מ”ר. מנגד, פוקט טאון (העיר העתיקה) והאזורים הפנימיים זולים יותר, 70-100 אלף באט/מ”ר בלבד, אך מושכים בעיקר את השוק המקומי ולא תמיד מתאימים למשקיע הזר.
• מחירי וילות ובתים בפוקט: היצע הווילות רחב, מפול-הווילות שנבנו להשקעה בשכירות ועד אחוזות פאר. וילה משפחתית סטנדרטית (ללא מותג) עולה סביב 70,000 באט/מ”ר בנוי בממוצע. תרגום למחיר כולל: וילה מודרנית עם 3 חדרי שינה ובריכה פרטית, לא על החוף, באזורים כמו צ’רנגטליי או ראוואי, תעלה בסביבות 12-20 מיליון באט (1.25-2.1 מיליון ₪). וילות “מותג” או פרימיום בפרויקטים כמו Angsana, Trisara וכד’, המחיר כפול ומעלה, לעיתים 150-200 אלף באט/מ”ר בנוי. למעשה וילות יוקרה מושגות לרוב במחיר 20-40 מיליון באט (נפוץ לווילות נופש להשקעה), כאשר סופר-יוקרתיות (מעל 100 מיליון באט) קיימות בנקודות שיא כמו פוינט יארד (Cape Yamu) או האנדרטת הרואים (MontAzure בקמאלה). לדוגמה, דווח על פרויקט יוקרתי בקמאלה בשם “The Estates at MontAzure” עם וילות ב-262 מיליון באט ליחידה, קצה השוק העליון.

מבט על חוף פאטונג (Patong Beach) בפוקט, שילוב של חוף מבוקש ובנייה אינטנסיבית סביבו.

• קרקעות בפוקט: קרקעות על קו החוף בפוקט נדירות ולכן יקרות במיוחד. לפי פרסומים, מחיר השוק של דונם על החוף בפאטונג מגיע לכ-350 מיליון באט לריי (≈1,600 מ”ר). חישוב גס: כ-218,000 באט/מ”ר לקרקע, הגבוה במדינה. בחופים מבוקשים אחרים כמו סורין, באנגטאו, קארון, קרקע נופית מוערכת סביב 80 מיליון באט לריי (כ-50,000 באט/מ”ר). לעומת זאת, קרקעות באזורים פחות מתוירים או פנימיים באי יכולות לעלות 10-20 מיליון באט לריי ואף פחות, אך זרים המעוניינים בקרקע יצטרכו כאמור לבצע חכירה רשומה (Lease 30 שנה) או להחזיק החברה.
• תשואות השכרה בפוקט: פוקט ידועה כ”שוק של תשואה גבוהה”. בשנת 2023-2024, עם חזרת התיירות הבינלאומית, תשואות השכירות זינקו: לפי דיווח בנגקוק פוסט, התשואה השנתית הממוצעת מהשכרת נכסים בפוקט היא ~9%-10%, כפול מהתשואה ה”Guaranteed” שהיזמים הציעו בעבר. זאת הודות למילוי כמעט מלא של מלונות ודירות נופש ע”י תיירים, בעיקר מרוסיה ומזרח אירופה, שנשארו זמן רב במהלך החורף. טבלת נתונים מראה שהתשואה הגולמית הממוצעת בנכסי מגורים תאילנדיים (Q1 2025) היא 6.17%, אך בפוקט ספציפית ניתן להגיע לתשואה גולמית של ~7%-10% להשקעה מוצלחת. משקיעים מציינים שהשילוב בין עליית הערך המהירה (15% בשנה בפרימיום) לבין התשואה משכירות הופכים את פוקט ליעד אטרקטיבי מאוד. עם זאת, יש לזכור שבפוקט תחרות גדולה בתחום השכרת הנופש, נדרשת ניהול מקצועי (באמצעות חברת ניהול נכסים מקומית) כדי לשמור על תפוסה גבוהה ולתחזק את הנכס ברמת אתר נופש.
• טרנדים ויוצאי דופן בפוקט: אזורים כמו באנג-טאו/צ’רנגטליי בצפון-מערב האי רושמים את צמיחת המחירים המהירה ביותר, הודות לפתיחת חנויות יוקרה, מסעדות ובBeach clubs אופנתיים (לדוגמה: סביב מתחם Laguna, הקרוב לחוף באנג-טאו). מנגד, שוק הקונדומיניום בפוקט מתמודד עם היצע גדול: מעל 10,000 יח”ד חדשות זמינות למכירה בסוף 2024, מה שמעלה חשש לעודף היצע בפלח הדירות. מפתחי פרויקטים רבים מציעים תוכניות “Leaseback”, ניהול הנכס עבור הבעלים והבטחת תשואה לכמה שנים, כדי לעודד מכירות. עבור הישראלי המשקיע, מומלץ לבחון אפשרות של רכישת וילה מניבה במקום דירה, כדי להימנע מתחרות ישירה עם מלונות. יש גם יוזמות ממשלתיות בהקלה על זרים בפוקט: נשקל לאפשר החזקת חכירה ל-99 שנה ושריון עד 75% במבני קונדו לזרים (במקום 49% כיום), מה שעשוי עוד יותר לתמרץ השקעות זרות על האי בעתיד.

קו פה-פי (קו פיפי, Koh Phi Phi, เกาะพีพี)

איי פה-פי, ובפרט האי המיושב פה-פי דון, מהווים יעד תיירות קטנטן ויפהפה בים אנדמן (שייך למחוז קראבי). בשל היותו חלק משמורת טבע ימית והשטח המוגבל, שוק הנדל”ן בפה-פי מצומצם מאוד. אין באי כלל קונדומיניומים או מגדלי דירות, והבעלות הקרקעית רובה בידי מקומיים (לעיתים בירושה משפחתית). עסקאות הנדל”ן הנפוצות הן מכירת חלקות קרקע עם בונגלוס/גסטהאוסים, לרוב לתפעול עסק תיירותי.

• מחירי קרקע ונכסים בפה-פי: מחירי הקרקע על האי המריאו בעשורים האחרונים, כיום, חלקת גבעה של 1 ראי (1,600 מ”ר) עם נוף לים באזור מפרץ טונסאי, לב היישוב, מוצעת למשל בכ-65 מיליון באט. מחיר זה משקף ~40.6 מיליון באט לדונם, סכום עתק הנובע ממלאי מוגבל וביקוש למלונאות. לשם המחשה, חלקה של 7 ראי (≈11,200 מ”ר) על גבעה המשקיפה למפרץ טונסאי נמכרה ב-65 מיליון באט, כ-9.3 מיליון באט לראי, מחיר גבוה פי כמה ממחירי קרקע באזורים כפריים בתאילנד, אך לא מפתיע עבור אי שהוא “סחורה נדירה”. בתים פרטיים בפה-פי כמעט ואינם בנמצא למכירה, רוב המבנים הם עסקי תיירות (בונגלוס, מסעדות). אם צצה למכירה וילה פרטית, סביר להניח שתהיה זהה בעליל למחירי היוקרה של פוקט עקב הנדירות.
• היבטים מיוחדים למשקיע בפה-פי: חשוב להבין שבאי אין משרד מקרקעין מקומי; העסקאות מטופלות במשרד המחוז בקראבי. חלק ניכר מהקרקעות הוא Leasehold באדמות מדינה (חכירה שאינה ניתנת למכירה חופשית), או עם רישיון בנייה על קרקע עם הגבלות. מי ששוקל השקעה בפה-פי צריך בדגש לבדוק את סוג המסמכים (צ’נוט, נור-סור-3 וכו’). תשואות: עסקה טיפוסית בפה-פי עשויה להיות הפעלת ריזורט, למשל, רכישת חלקה עם כמה בונגלוס ויצירת גסטהאוס. בשל תפוסת התיירים הגבוהה (בעונה, האיים מלאים עד אפס מקום), תשואה תפעולית יכולה להיות גבוהה, אך השקעה דורשת גם תפעול עסקי. בשורה התחתונה, נכס בפה-פי מתאים פחות למשקיע הנדל”ן הפסיבי ויותר למי שמעוניין לנהל עסק תיירותי קטן. רוב הישראלים ייהנו מפה-פי כיעד טיול, אך מעטים מאוד השקיעו שם בנדל”ן, בשל חסמי הכניסה הרבים.

הואה הין (הואה הין, Hua Hin, หัวหิน)

הואה הין, עיירת נופש במפרץ תאילנד כ-200 ק”מ דרומית לבנגקוק, מוכרת כאהובת קהילת הגמלאים והתיירים התאילנדים כאחד. משפחת המלוכה התאילנדית מחזיקה שם ארמון קיץ, מה שהפך את הואה הין ליעד נופש יוקרתי מזה עשרות שנים. שוק הנדל”ן בהואה הין יציב וצומח בקצב מתון: עליות מחירים של ~5% לשנה בממוצע, עם התגברות הביקוש מצד זרים (אירופאים רבים, וכן קוריאנים ויפנים) הרואים במקום יעד למגורים שקטים.

• מחירי דירות ובתים בהואה הין: בהואה הין נבנו בשנים האחרונות מספר פרויקטי דירות יוקרה על החוף, למשל InterContinental Residence ו-Sasara Hua Hin, שקבעו רף מחירים חדש. דירות יוקרה על קו החוף נמכרות שם במחירים של 230-254 אלף באט למ”ר, כלומר כ-24-26 אלף ₪ למ”ר, בדומה למחירי יוקרה בבנגקוק. אלו כמובן הפרויקטים היקרים ביותר; המחיר הממוצע לדירה רגילה בעיר עומד סביב 87,434 באט/מ”ר (≈9,000 ₪). במונחי מחיר ליחידה: דירת 2 חדרים חדשה במיקום טוב (70-80 מ”ר) תעלה ~5-6 מיליון באט. לעומת זאת, בתים פרטיים בהואה הין זולים משמעותית למ”ר, כ-38,932 באט/מ”ר בממוצע (כ-4,000 ₪). כך, וילה צמודת קרקע נחמדה עם גינה ובריכה קטנה בפרוור של הואה הין עשויה לעלות 6-10 מיליון באט (625-1,040 אלף ₪) עבור 3-4 חדרי שינה, ואף פחות בפרויקטי “הרחבות” המרוחקים מעט מהעיר (ישנן קהילות וילות בריטיות/סקנדינביות קטנות).
• אזורים צומחים וסגמנטים: השכונות עם הצמיחה המהירה ביותר הן Khao Takiab בדרום (אזור עם חופים יפים ופרויקטי יוקרה חדשים) ומרכז העיר ההיסטורי, שם יש שילוב של פרויקטי שימור ושדרוג מבנים ישנים. גם אזור צ’אה-אם (הסמוך, צפונית לעיר) תופס תאוצה עם שיפור תשתיות תחבורה, ומציע מחירים נוחים יותר, 60-90 אלף באט/מ”ר לדירה. בסביבת Black Mountain הפנימית (אזור מגרשי הגולף ובתי הספר הבינלאומיים) נבנות שכונות בתים למשפחות, ומחירי הבתים שם ~70-100 אלף באט/מ”ר (זה גבוה למ”ר בית, כי הבנייה יוקרתית ומכוונת זרים). פלח הקונדומיניומים בהואה הין נהנה מביקוש זר עולה, 40% מהרוכשים החדשים הם זרים, המעדיפים דירות בשל קלות הבעלות. פלח הווילות גדל לאט יותר עקב מגבלות לזרים, אך עדיין קיים שוק חזק של וילות נופש (בבעלות תאילנדים אמידים כמפלט סוף שבוע, או גמלאים זרים בחכירה/חברה).
• תשואות ומגמות בהואה הין: שוק השכירות בהואה הין קטן יותר מאשר בפוקט ופאטאיה, אך יציב. תשואות השכירות נעות סביב 5%-6% בנכסים טובים. דוגמה: דירת נופש על החוף שנקנתה ב-5 מיליון באט, תוכל להיות מושכרת בכ-25,000 באט לחודש לטווח ארוך (תשואה ~6%), או בסביבות 3,000-4,000 באט ללילה כהשכרה קצרה בעונה (מה שמגיע גם כן לטווח 5%-7% נטו שנתי בתפוסה טובה). הואה הין זוכה למעמד של “יעד פרישה”, ולכן הביקוש לשכירות לטווח ארוך (שנה ויותר) גבוה, בניגוד לאזורים תיירותיים שהם עונתיים. מגמת פיתוח תשתיות: העתיד של הואה הין נראה מבטיח, עם תכנון קו רכבת מהירה מבנגקוק (שאמור לקצר הנסיעה לשעה), שדה תעופה משופר וקניונים חדשים, כל אלה תומכים בצפי עליית ערך של 3%-7% לשנה בשנים הקרובות. יחסית לפוקט ובנגקוק, הואה הין עדיין זולה בכ-40%-50%, קנית דירה על הים שם עולה מחצית מאשר בבנגקוק, מה שממתג אותה כ”Value for money”. גם מול פאטאיה, הואה הין נהנית משוק רגוע ויציב יותר, בלי עודף היצע ועם אופי סולידי שמתאים למשפחות, יתרון למשקיעים סולידיים.

קראבי ואו-נאנג (קראבי, Krabi, กระบี่)

מחוז קראבי בדרום תאילנד מפורסם בנופיו הדרמטיים, צוקי גיר נישאים וחופים קסומים, והוא כולל את אתר הנופש העממי או-נאנג (Ao Nang) ואת האיים קו-פיפי, קו-לנטה ואחרים. עיר קראבי עצמה קטנה ושקטה, ומרבית פעילות הנדל”ן למשקיעים מתרחשת באזור הנופש של או-נאנג לחוף הים, המושך תיירים ומפתחים.

• מחירי בתים ודירות באו-נאנג: השוק אינו גדול אך צומח בהתמדה. לפי נתוני לוחות מודעות, מחיר ממוצע לבית באו-נאנג הוא כ-8.2 מיליון באט (860 אלף ₪) ומחיר דירה ~4.3 מיליון באט (450 אלף ₪), אם כי חשוב לציין שמספר העסקאות קטן וממוצעים אלה מושפעים מרישומי וילות יוקרה בודדות שמייקרות את הממוצע. בפועל ניתן למצוא בית מודרני עם 3 חדרי שינה ובריכה במרחק כמה ק”מ מהחוף במחירים של ~6-7 מיליון באט, בעוד וילות יוקרה גדולות עם 5-6 חדרים ונוף הרים יכולות להגיע ל-15-20 מיליון באט. בתחום הדירות, אין רבי קומות אלא בניינים נמוכים (3-5 קומות) בסגנון service apartment. דירת 2 חדרים חדשה עם נוף חלקי לים עולה ~5-6 מיליון באט, ודירות סטודיו/חד-חדר מוצעות סביב 2-3 מיליון. פרויקט מפורסם אחד הוא “Tranquility Bay” בקו צ’אנג הסמוכה (אך שווק גם לקונים באו-נאנג), שם דירת 2 חדרים 120 מ”ר נמכרה ~5.9 מיליון באט (≈610 אלף ₪).
• נכסי נופש וקרקעות בקראבי: אזור או-נאנג רווי במלונות ובונגלוס להשכרה. משקיע המעוניין להיכנס לשוק עשוי לשקול רכישת מתחם קטן, ישנן הצעות למכירת “מיני-ריזורט” הכולל כמה בונגלוס ובריכה. למשל, חלקה של 2 דונם עם 8 בונגלוס פורסמה במחיר 8 מיליון באט, מעין נכס מניב/עסק תיירותי. קרקע באזורים פחות מפותחים של קראבי זמינה במחירים נמוכים יחסית (2-4 מיליון באט לריי), אך בעייתית לזרים ללא מבנה חברה. בעיר קראבי עצמה יש מעט דירות (מיועדות בעיקר למקומיים), במחיר נמוך מאוד ~40K באט/מ”ר (4,200 ₪).
• תשואות ומגמות באו-נאנג: או-נאנג נהנית מתנועת תיירים טובה כל עונות השנה (עם שיא בדצמבר-פברואר). השכרות נופש קצרות מניבות תשואות יפות, 8%-10% בניהול נכון, בדומה לסמוי/פוקט. עם זאת, שוק הנדל”ן באו-נאנג עדיין מתפתח: הואה הין ופאטאיה כבר מושרשים יותר בקרב קהילת המשקיעים. קראבי מדווחת על עלייה בהשקעות זרות, במיוחד לאחר שיפור התשתיות (הרחבת שדה”ת קראבי). הפוטנציאל לעליית ערך קיים, אך כנראה צנוע, אולי 3%-5% לשנה, בהתאם להתפתחות האזור. עבור ישראלים, או-נאנג פחות מוכרת כיעד השקעה (בניגוד לפוקט/סמוי), אך מי שמחפש יעד שקט ופחות יקר עשוי למצוא בה עניין.

קו פנגאן (קו פנגאן, Koh Phangan, เกาะพะงัน)

קו פנגאן, השכן הצעיר של סמוי, מפורסם במסיבות פול מון אך כיום מושך גם קהילת דיגיטל נוודים ומשקיעים הרואים באי אווירה בוהמית ותשתית משתפרת. שוק הנדל”ן בקו פנגאן עבר מהפך מאז 2022 כשהאי דורג כיעד “Workation” מוביל, מחירי הקרקע שילשו עצמם במקומות מסוימים והאי חווה בום בנייה של וילות ודירות בוטיק.

• מחירי נכסים בפנגאן: לפי נתוני 2024, מחיר הנכס החציוני הוא ~10.14 מיליון באט, ומחיר ממוצע למ”ר בנוי ~71,188 באט. פירוט לפי גודל: נכס 1-חדר ממוצע ~5.87 מיליון באט; 2-חד’ ~8.62 מיליון; 3-חד’ ~14.57 מיליון; 4-חד’ ~26.8 מיליון; 5-חד’ ~69.25 מיליון. מספרים אלו משקפים שפע וילות יוקרה שנכנסו לשוק. בפועל, וילה 2 חדרי שינה עם נוף-ים מוצעת לרוב ב-10-15 מיליון באט; וילה 3-4 חדרים עם בריכה ונוף שקיעה, בטווח 15-30 מיליון באט. נכסים ללא נוף ים זולים יותר: וילה 2 חד’ “רגילה” ללא נוף החל ~5.5 מיליון באט, ו-3 חד’ ~8 מיליון. קרקעות באי, במיוחד בחוף המערבי האטרקטיבי, יקרות: חלקות נוף-ים עד 1 ראי נמכרות ב-8-10 מיליון באט, כאשר Haad Yao (האזור הנחשב ביותר) דורש 9-15 מיליון באט/ראי.
• אזורים פופולריים והתפתחות: הביקוש מתרכז בחוף המערבי, אזורי הין קונג-סריתנו (Hing Kong-Srithanu) הפכו למוקד הנוודים (מלא בתי קפה וצימרים), וואקטום (Woktum) קרוב למעבורת הראשית (Tong Sala) ולכן נוח, וחופי האד-יאהו והאד-סלד (Haad Yao, Haad Salad) על הגבעות עם נוף שקיעה מהפנט. טונג סאלה, העיירה הראשית, רואה גם היא עליית ביקוש עם שיפור תשתיות (סופרמרקטים, בנקים), ומחירי הבתים שם עלו עקב מחסור בהיצע דיור איכותי. מגוון הפרויקטים גדל: ישנן וילות יוקרה מנוהלות עם שירותי קהילה (בריכה משותפת, שוער) וכן פרויקטים פרטיים יותר. בגלל מיעוט דירות קומות, חלק מהמשקיעים בונים בעצמם, רוכשים חלקת 600-2000 מ”ר ומקימים וילה בהתאמה אישית (עסקאות אלו נפוצות ב-Haad Yao, עם תקציב פרויקט 30-100 מיליון באט לבניית קומפלקס קטן).
• תשואות השכרה בקו פנגאן: נתוני התפוסה מרשימים, האי נהנה מעונת Low קצרה יותר מאיים אחרים, רק מאמצע מאי עד סוף יוני ועוד קצת באוקטובר/נובמבר. שאר השנה התפוסה של נכסי נופש מעל 80%. כתוצאה, התשואות נטו גבוהות מ-10% בנכסים מנוהלים היטב. סטטיסטיקות מראות הכנסות Airbnb ממוצעות ~677 אלף באט לשנה לנכס, עם מחיר לילה ממוצע ~2,478 באט. לאחר ניכוי הוצאות (~30%), נטו נשאר כאמור סביב 10% שנתי מהערך, גבוה מכל מקום אחר בתאילנד כמעט. זה הופך את פנגאן ליעד השקעה “חם” עבור משקיעי תשואה. ואכן, זרים רבים (אירופים, ישראלים בודדים, ועוד) עברו להתגורר ולהשקיע באי בשנים האחרונות, תופעה שתומכת בהמשך הצמיחה.
• היבטים יחודיים בפנגאן: יש לזכור שעדיין התשתיות בפנגאן בפיתוח, בית חולים פרטי גדול הוקם רק לאחרונה, הכבישים משתפרים, אך אין גשר ליבשה וההגעה היא במעבורת (או טיסה לסמוי + מעבורת). ישראלים בפנגאן: האי אהוב על מטיילים ישראלים צעירים במסיבות הפולמון, וגם על כמה יזמים, ישנם צימרים ומסעדות בבעלות ישראלים. עבור המשקיע הישראלי, פנגאן יכול להציע שילוב של Life Style (מגורים באי קסום עם קהילת נוודים בינ”ל) ועסק מניב, אך יש לעשות שיעורי בית: לבדוק היטב רישיונות בנייה, לשכור עו”ד לבדוק חכירות מול בעלי קרקע מקומיים, ולהעריך את סיכוני השוק לאורך זמן (האם הפופולריות כיעד נוודים תשמר?). כרגע המומנטום חיובי מאוד עבור האי.

קו צ’אנג (קו צ’אנג, Koh Chang, เกาะช้าง)

קו צ’אנג, “אי הפיל”, הוא האי הגדול במזרח תאילנד (שייך למחוז טראט). למרות גודלו ונופיו היפים, פיתוחו מאוחר יחסית, דבר שהופך אותו ליעד בעל פוטנציאל צמיחה עתידי, אך בשלב זה שוק הנדל”ן בו קטן ורגוע. רוב הקונים הם זרים המחפשים בית נופש שקט יותר מהיעדים המוכרים, או משקיעים הרפתקנים הלוטשים עין לעליית ערך כאשר האי יתפרסם יותר.

• מחירי נכסים בקו צ’אנג: הנתונים סטטיסטיים מעט מבלבלים עקב מספר מצומצם של עסקאות. לפי אחד האתרים, המחיר הממוצע של בית ברשימות למכירה הוא 6.45 מיליון באט, משקף כנראה בתים פרטיים עם גינה. בפועל ישנן מציאות זולות: למשל בית מודרני 2 חדרים עם גינה, במרחק נסיעה מחוף, ניתן למצוא סביב 2.3 מיליון באט בלבד. לעומת זאת, וילות חוף בודדות במקומות פרימיום יכולות להתקרב ל-20-30 מיליון באט. לדוגמה, בפרויקט Siam Royal View בצפון-מערב קו צ’אנג מוצעות וילות יפות: 3 חדרי שינה על החוף ב-13.9 מיליון באט, או וילות גבעה 4-5 חדרים עם בריכה ב-10-14 מיליון באט, מחירים סבירים בהחלט ביחס לאיים מפותחים יותר. דירות קיימות רק מעט (יש קומפלקס דירות אחד בשם Tranquility Bay בקו צ’אנג טאי), שם נמכרות דירות 2 חדרים ~5-6 מיליון באט.
• קרקעות ופיתוח עתידי: הנתון הסטטיסטי הלא-מציאותי שפורסם, “ממוצע 215 מיליון באט למגרש”, נובע ככל הנראה ממספר מודעות למכירת חלקות חוף ענקיות (מיועדות למלונות) שקיימות באי. אכן, ישנן חלקות מפותחות למחצה של ריזורטים שנסגרו, המוצעות בסכומים אסטרונומיים, אך הן אינן מדד לשוק. משקיע פרטי יכול למצוא קרקע עם נוף לים בקו צ’אנג במחירים נמוכים בהרבה מפוקט/סמוי, נניח 1-3 מיליון באט לדונם במיקום נחמד ולא על החוף. פיתוח עתידי: כבישי האי שופרו, ושדה”ת הבינלאומי הסמוך בטרט מתרחב. אם וכאשר תיבנה מעבורת רכב ישירה מבנגקוק או גשר, הערך עשוי לזנק. כרגע קו צ’אנג הוא “מתחת לרדאר”, מה שמציע אפשרות להיכנס מוקדם.
• תשואה ושימוש אישי: קו צ’אנג מושך תיירים בעונה, אך פחות עמוס, מה שאומר שתפוסת השכירויות נמוכה יותר מאצל השכנים המפורסמים. תשואה גולמית של 4%-6% היא ריאלית בהשכרת בית נופש, והעיקרי הוא עליית ערך פוטנציאלית בטווח הארוך ככל שהאי יתפתח. רוב הרוכשים כיום הם כאלה שרוצים לבלות חלק מהשנה באי וליהנות ממנו, ערך דומה לזה של משקיעי פרישה בהואה הין. הישראלים כמעט ואינם פעילים בשוק זה (האי פחות מוכר לקהל הישראלי), אך כמה משפחות כן רכשו וילות נופש בזול וחולקות אותן עם חברים/משפחה.

צ’יאנג ראי (צ’יאנג ראי, Chiang Rai, เชียงราย)

צ’יאנג ראי, העיר הצפונית בתאילנד, פחות תיירותית מצ’יאנג מאי האחות הגדולה, אך מציעה אווירה שלווה, טבע הררי ותרבות ייחודית. שוק הנדל”ן בצ’יאנג ראי צנוע ומחירי הנכסים נמוכים בהשוואה ליתר היעדים שסקרנו, מה שהופך אותו לאטרקטיבי למי שמחפש נכס זול בתאילנד, אם כי פוטנציאל השבחת הערך מוגבל יותר.

• מחירי דירות ובתים בצ’יאנג ראי: לפי המדדים, מחיר רשימה חציוני לדירה הוא כ-39,545 באט/מ”ר בלבד, מה שמשקף את העובדה שיש מעט דירות (ואלו שקיימות קטנות וזולות). דירת 50 מ”ר כאן עשויה לעלות כ-2 מיליון באט בלבד. מחיר בית חציוני, כ-4.14 מיליון באט, וזה כמעט ללא שינוי משנה שעברה, סימן לשוק יציב ונמוך תנודתיות. בתים חדשים סטנדרטיים (3 חדרים, 150 מ”ר) נמכרים סביב 3-5 מיליון באט. המגרשים בצפון גם הם זולים, עד 1-2 מיליון באט לדונם בפרברי העיר, וזו אולי הסיבה שהממוצע שפורסם למגרשים גבוה מאוד (55.7 מיליון באט), כנראה עקב חלקה מסחרית גדולה למכירה שעיוותה את הנתון.
• אופי השוק ומי קונה שם: רוב רוכשי הנדל”ן בצ’יאנג ראי הם מקומיים. יש אמנם מספר גמלאים זרים באזור, אך פחות מאשר בצ’יאנג מאי. האקלים הנוח (קריר בחורף) והמחירים הזולים מושכים חלקם. זרים נשואים לתאילנדיות רוכשים שם בתים על שם בנות הזוג במחירים מצחיקים במונחים מערביים, בית כפרי גדול עם שטח אדמה אפשר לקנות בפחות מ-3 מיליון באט. פיתוח תשתיות: העיר מחוברת בכביש מהיר ובקו רכבת בתכנון לגבול סין-לאוס, מה שעשוי בעתיד להביא השקעות נוספות. נכון לעכשיו, התשואות נמוכות, שכר דירה חודשי לבית פרברי אולי 8,000-10,000 באט (לא משתלם במיוחד כמשקיע). צ’יאנג ראי מתאימה למי שמחפש מגורים זולים או חווה חקלאית (כרמים, חוות תה וקפה החלו לצוץ סביב). עבור ישראלים, אין כמעט נוכחות ישראלית בעיר זו, פרט למטיילים שעוברים. כיעד השקעה, היא בשוליים, אלא אם מחפשים משהו מאוד ספציפי (למשל השקעה בענף החקלאות התיירותית הצומח שם, או הקמת ריזורט בוטיק מול הנוף ההררי).

תהליך רכישת נכס בתאילנד

רכישת נכס בתאילנד על ידי זר דורשת תכנון קפדני וביצוע בדיקות נאותות (Due Diligence) בכל שלב. להלן נקודות מפתח, בעלי מקצוע ועלויות שכדאי לקחת בחשבון בתהליך:

• תקציב ובחירת סוג הנכס: הגדירו את התקציב הכולל במונחי באט (כולל מסי רכישה ועלויות נלוות כ-5%-7% ממחיר הנכס). החליטו האם ברצונכם בדירה (האפשרות הפשוטה לזרים, בעלות מלאה אפשרית), בית/וילה (המצריכה פתרון חוקי לקרקע) או קרקע (לרוב רק בחכירה לזר). לכל רמת תקציב יש יעד מתאים: ניתן למצוא נכסים מכל רמה, מ”חדר סטודיו” בתקציב נמוך כ-₪100-200 אלף, ועד וילות פאר בעשרות מיליוני שקלים, השוק מגוון.
• בדיקת זכאות ורקע משפטי: בררו את סטטוס הבעלות של הנכס: ודאו שלנכס יש צ’נוט (Chanote, שטר בעלות מלא) או לכל הפחות Nor Sor 3, אלו מאפשרים רישום בלשכת מקרקעין. הימנעו מרכישת נכסים על אדמות מסוג “Por Bor Tor” ללא חזקה מסודרת. מומלץ לשכור עורך דין תאילנדי שיבצע בדיקת רקע מלאה, יוודא שאין שעבודים, שהמוכר רשום כחוקי וכו’. שכר טרחת עו”ד ברכישת נכס פרטי הוא כ-20,000-50,000 באט (2,100-5,200 ₪) בהתאם למורכבות; לעיתים יותר בעסקאות מסחריות (דווח על טווח 30-75 אלף באט), אך בעסקה סטנדרטית של דירה, 20-30 אלף באט מספיקים לרוב.
• מבנה רכישה חוקי: אם רוכשים דירה, החוזה יכול להיות ישירות מול המוכר, ללא מגבלות פרט למגבלת 49% בבניין (בדקו שהקצאת הזרים בבניין לא מומשה). אם רוכשים בית פרטי, הזכויות על הבית עצמן ניתן לרשום על שמכם (מבנה אינו קרקע), אך הקרקע חייבת להיות או: א) חכירה ל-30 שנה רשומה בלשכת המקרקעין (Renewable Lease, כרוך בדמי רישום 1.1% מערך החוזה), או ב) בעלות חברה תאילנדית בבעלותכם 49% והמניות הנותרות בידי שותפים מקומיים (יש להקפיד שהחברה פעילה ומדווחת מס מדי שנה). חלק מהמשקיעים נוקטים בשילוב, מקימים חברה שמחזיקה בקרקע וגם חותמת מולכם על חוזה חכירה ליתר ביטחון.
• ניהול מו”מ וחתימת זכרון דברים (MoU): לאחר שמצאתם נכס, ניהול המשא ומתן בתאילנד מתבצע לרוב דרך סוכן נדל”ן מקומי. דמי התיווך סטנדרטיים הם 3% ממחיר העסקה (במכירה, לרוב משולמים על ידי המוכר). עם הסכמה על מחיר ותנאים, נחתם לעיתים הסכם ראשוני וניתן דמי מקדמה (Reservation Fee), למשל 100 אלף באט עבור דירה של 5 מיליון (או ~10% מעסקה, לפי המקובל). וודאו שבהסכם הראשוני מצוינים תנאי הביטול והחזרת דמי הקדימה אם משהו לא תקין בבדיקה.
• העברת כספים מחו”ל: חוקי תאילנד דורשים שהכספים לרכישת קונדומיניום זר יכנסו במד валютחוץ (לרוב דולר/יורו) ויומרו לבאט בתאילנד, כדי לאפשר הוצאת “Foreign Exchange Transaction Form”. טופס זה חיוני לרישום הדירה ע”ש זר. צרו קשר עם בנק תאילנדי (למשל Bangkok Bank) לפתיחת חשבון Non-resident, והעבירו את הסכום הנדרש תוך ציון שהמטרה “Purchase of property in Thailand, [Unit No. בבניין]”. שער ההמרה בדרך כלל נוח, אך קחו בחשבון עמלות העברה ותנודתיות מטבע.
• בדיקת נכס ותכולה: לפני סגירה סופית, בצעו בדק בית. ניתן לשכור מהנדס/שמאי מקומי שיבדוק וילה (עלות כ-10,000-20,000 באט לביקור יסודי). בדירות חדשות, ערכו “Inspection” עם רשימת ליקויים לתיקון. לעיתים מפתחים מציעים ריהוט ומכשירים, ודאו שהכל כלול בחוזה (רשימת Inventory).
• הסכם רכישה סופי ותשלום: עורך הדין יכין או יבדוק את הסכם הרכישה (Sale and Purchase Agreement). בחוזה יצוינו מחיר, לוח תשלומים, סעיפי פיצוי במקרה הפרת חוזה, ועוד. לוח תשלומים: בדירה מקבלן, נהוג תשלומים בשלבים (לפי התקדמות בנייה); בדירה יד-שניה, תשלום אחד אצל רשם המקרקעין. הביאו צ’קים רשומים או העברה בנקאית ביום ההעברה.
• רישום בטאבו ועמלות העברה: שלב הסגירה נעשה בלשכת המקרקעין המחוזית. המשקיע הזר רשום כבעלים (בדירה) או כחוכר/בעל מניות. יש לשלם דמי העברה (Transfer Fee), 2% מערך הנכס הרשום. לרוב נהוג שהקונה והמוכר מתחלקים חצי-חצי בתשלום זה, אך ניתן להתמקח. בנוסף, אם המוכר מחזיק בנכס פחות מ-5 שנים וזו אינה דירת מגוריו, חל עליו מס עסקים ספציפי (SBT) 3.3% (חלופה לStamp Duty 0.5% אם פטורים מ-SBT). ברכישה יד-ראשונה מקבלן לפעמים יש פטורים או הנחות ממשלתיות (בשנים 2020-2022 ניתנו הנחות לדירות עד 3 מיליון באט). ודאו מראש מי משלם איזה מס, מקובל שהמוכר משלם SBT/מס בולים, והקונה את אגרת ההעברה.
• שכר טרחת עו”ד ונותני שירותים: יש לסלק את תשלום העו”ד, נוטריון/מתרגם (אם היה צורך לתרגם את החוזה לעברית/אנגלית, כ-1,000 באט לעמוד, יכול להסתכם ~10,000 באט עבור מסמכים ארוכים), שמאי (אם לקחתם הערכת שווי, לרוב ~0.25% משווי או מינימום 5,000 באט), דמי פתיחת חברה (אם רלוונטי, ~30,000 באט להקמה + 15,000 באט לשנה לתחזוקה).
• ביטוח נכס: רצוי לבטח דירה/בית מפני שריפה, הצפות וכו’. פוליסת ביטוח בית פרטי סטנדרטי עולה סדר גודל של 0.1% משווי הנכס לשנה (למשל על בית של 5 מיליון, ~5,000 באט שנתי). לעיתים זהו תנאי מקדים למשכנתא אם לקחתם.
• משכנתא לזרים: קבלת משכנתא מקומית לתושב זר אינה קלה, אך אפשרית דרך בנקים בינ”ל מסוימים (UOB, ICBC) או סניפי בנקים תאילנדיים בסינגפור. בריבית ~6%-8% לשנה, מימון עד 50%. חלק מהקונים מממנים דרך משכון נכס בארץ. תהליך הרכישה לרוב מתנהל במזומן (העברה בנקאית מהארץ) ללא מינוף.
• ניהול הנכס לאחר הרכישה: אם הנכס מיועד להשכרה, שקלו לשכור חברת ניהול נכסים. באזורים תיירותיים יש חברות רבות; הן גובות ~10%-20% מדמי השכירות חודשית עבור שירותי ניהול (פרסום, תחזוקה, שירות לאורח). כמו כן, בתים ודירות דורשים תחזוקה שוטפת, חשמל, מים, ניקיון בריכה, גינון. לדוגמה, דמי ועד בית/אחזקה בקונדומיניום הם כ-40-60 באט/מ”ר לחודש (דירה 50 מ”ר, ~2,000 באט/220 ₪ לחודש), המשולמים שנתי מראש. אל תשכחו לשלם גם ארנונה/מס נכס שנתי, תאילנד הטילה מ-2020 מס מבנים וקרקעות מדורג, אך לדירת מגורים בשווי ממוצע הוא זניח (סדר גודל 0.02%-0.1% לשנה, לרוב כמה מאות שקלים בלבד).
• הסתייעות באנשי מקצוע נוספים: להלן רשימת גורמי מקצוע שעשויים להיות מעורבים ברכישה, עם עלויות משוערות:
  • סוכן נדל”ן, עמלה ~3% ממחיר הנכס (משולמת ע”י המוכר, אך בעקיפין מגולמת במחיר). למשל בעסקה של 10 מיליון באט, ~300,000 באט (31,200 ₪) עמלה, המתחלקת אם יש גם סוכן קונים.
  • עו”ד נדל”ן, כ-20,000-50,000 באט (2,100-5,200 ₪) לבדיקות, ניסוח חוזים וליווי מלא. בעסקאות גדולות/מורכבות ייתכן יותר. שווה את השקט הנפשי!
  • נוטריון/מתרגם, ~1,000 באט לעמוד מסמך. לרוב מסמכי העסקה באנגלית, אז ייתכן לא צריך. אם מקימים חברה, תקנון החברה חייב להיות בתאילנדית.
  • רו”ח/מנהל חשבונות, אם הקמתם חברה תאילנדית, דרוש דיווח שנתי ומאזן. עלות שירות שנתי ~10,000-20,000 באט.
  • שמאי מקרקעין, לא חובה אם לא מממנים. אם לקחתם משכנתא, הבנק ישלח שמאי (עלות ~0.25% מערך או מינימום 5,000 באט, לעיתים הבנק מכסה).
  • מודד קרקע, אם רוכשים קרקע גדולה, ניתן (לא שכיח בנוהג) להזמין מודד פרטי לוודא גבולות. המחיר כ-15,000-30,000 באט לחלקה סטנדרטית.
  • קבלן שיפוצים/מעצב פנים, במידה ורכשתם נכס יד שניה לשיפוץ. שיפוץ קל בדירה יכול לעלות 200-500 אלף באט. כדאי לקבל כמה הצעות ולבדוק המלצות.
  • חברת ניהול נכסים (Property Management), לטיפול בהשכרות, תחזוקה, ותשלומים שוטפים. כאמור, גובה 10%-20% מהכנסות השכירות. אם לא משכירים, ניתן לשכור רק שירות תחזוקה בסיסי (ניקיון, גינון) בחוזה חודשי של כמה אלפי באט.
  • רשויות ומסים, דמי העברה 2% (בד”כ חצי-חצי קונה/מוכר), Stamp Duty 0.5% (אם חל, בד”כ על המוכר), מס עסקי 3.3% (על המוכר כשחל). היו ערים לכך בחישוב עלות סופית. לדוגמה, בעסקה של 5 מיליון באט, כלל המסים והאגרות ~100-150 אלף באט (10,400-15,600 ₪).
  • ויזה וייעוץ הגירה, רכישת נכס לא מקנה אוטומטית ויזה (למעט תוכניות השקעה ממשלתיות יקרות). אם בכוונתכם לשהות זמן רב, שקלו את “Thailand Elite Visa” (עלות 600 אלף באט ≈ 63 אלף ₪ ל-5 שנים) או אשרת גמלאי (Retirement). יש סוכנויות שמתמחות בכך בעלות שירות 20-50 אלף באט לטיפול בניירת.
  • ביטוח נכס וביטוח חיים, אם לקחתם משכנתא, הבנק יתנה ביטוח. ביטוח נכס כאמור ~0.1% שנתי מערך. ביטוח חיים לטובת המשכנתא (אם נדרש) תלוי גיל וסכום, לדוגמה 20,000 באט שנתי ללווים בני ~50 על סכום 5 מיליון.
  • הובלה וריהוט, בהנחה ואתם עוברים לגור, עלויות שילוח חפצים מהארץ יכולות להיות גבוהות (כ-₪15,000 למכולה קטנה). רבים מעדיפים לקנות ריהוט בתאילנד, המחירים זולים; תקציבו אולי 100-300 אלף באט לריהוט מלא של בית (תלוי יוקרה).
  • הוצאות פתאום (Buffer), מומלץ לשמור רזרבה של 5% מהתקציב להוצאות בלתי צפויות, תיקוני מסמכים, עיכובים, הצמדות שער וכד’.

בסיכומו של דבר, רכישת נכס בתאילנד לישראלים היא תהליך אפשרי ובהחלט משתלם אם מקפידים על כללי הזהירות. חשוב במיוחד להיעזר במומחים מקומיים, להבין את המסגרת החוקית (מה מותר ואסור), להשוות מחירים ולדעת לזהות הזדמנויות מול סיכונים. בתאילנד, כמו בישראל, מיקום הוא פקטור מס’ 1, אזור מבוקש יכול לעשות את ההבדל בתשואה ובהנאה מהנכס. השקעה נבונה, לצד שימוש עצמי, יכולה לספק גם בית חלומות טרופי וגם נכס מניב.