תאילנד ידועה כגן עדן לנופש, עם החופים הזהובים, מזג האוויר הנהדר והנוף עוצר הנשימה. אבל זה גם גן עדן לישראלים, נמשכים לשם על ידי מחירי נכסים זולים, יוקר מחיה נמוך, אנשים ידידותיים וכמובן אוכל מדהים.

יש כמה מכשולים שקונה זר חייב להכיר בעת רכישת נכס בתאילנד. במדריך זה נעבור על כל מה שצריך לדעת, החל ממחירי נכסים ועד לדרישות משפטיות.

אז אם אתם חולמים לגור, לפרוש או להשקיע בתאילנד, בין אם מדובר בוילה או דירה אך לא בטוחים כיצד זה נעשה. כאן תמצאו את הפירוט הבסיסי של מה שצריך לעשות וכיצד לקנות נכס או כל נדל”ן בתאילנד.

קניית דירה בתאילנד לזרים וישראלים
בעיקרון זרים אינם רשאים לקנות קרקע בתאילנד, אבל ניתן לקנות דירות ובתים משותפים, גם אם אינכם תושבי תאילנד.

לפי החוק זרים לא יכולים להיות בבעלות של יותר מ-40% מסך כל בעלי היחידות בבניין הדירות או בדירה. אף על פי שאפשר לקנות את כל הבניין כזר, אבל לא את הקרקע עליה הוא בנוי.

ניתן גם לרכוש וילה תאילנדית או נכס גדול יותר (אך לא את הקרקע) על ידי התקשרות בהסכם חכירה.

אפשרות נוספת לבחון קניית קרקע או בית בתאילנד היא הקמת חברה פרטית מוגבלת. כל עוד יש לה בעלות תאילנדית וזרה מעורבת, והבעלות הזרה היא 49% או פחות, ניתן להשתמש בחברה כדי לקנות קרקע או נכס בתאילנד באופן חוקי. תזדקקו לעורך דין אם תרצו ללכת בדרך זו.

האם זה בטוח לקנות נכס בתאילנד?
כדאי להיות זהירים מאוד בעת רכישת נכס במדינה אחרת, שבה החוקים והתהליכים שונים מישראל. שוק הדיור בתאילנד אינו מוסדר כמו מדינות אחרות.

מחקר עצמאי, התייעצות ולווי מקצועי הופכת את תהליך הרכישה לבטוח לחלוטין.

אחד הדברים החשובים ביותר לעשות הוא לשכור עורך דין נדל”ן בעל מוניטין ועצמאי. ענף הנדל”ן בתאילנד אינו מפוקח, ולכן עורך דין מנוסה יהיה חיוני לייעוץ בתהליך הקנייה המסובך. זה כולל טיפול בכל הניירת, בדיקות נאותות ודרישות משפטיות.

מהי העלות המשוערת של נכס בתאילנד?
אז, כמה יעלה לך לקנות נכס בתאילנד? כדי לעזור לכם לתכנן את התקציב שלכם, פנו אלינו לבדיקת מחירים ממוצעים למ”ר עבור דירותבערים ויישובים מרכזיים ברחבי תאילנד.

מחירון דירות בתאילנד

המקומות הטובים ביותר לקנות נכס בתאילנד
בתאילנד יש שפע של אתרי נופש שטופי שמש ומקומות כפריים יפים. הנה כמה מהמקומות הטובים ביותר לקנות נכס בתאילנד:

בנגקוק – קל להבין מדוע מספר כה גדול של זרים קנו נכס בבנגקוק לאורך השנים, עיר בירה תוססת והמרכז המסחרי של תאילנד. העיר הקוסמופוליטית מתהדרת בשירותי בריאות, תרבות, אוכל והיסטוריה מצוינים ומקושרת היטב. יש גם מבחר רחב של דירות יוקרה ודירות במחירים סבירים.

פוקט – מוקד תיירותי מלא באתרי נופש מדהימים על חוף הים, פוקט היא נקודה נהדרת עבור בית נופש או השקעה בנכס. אם אתה חושב לקנות נכס בפוקט, בדוק כמה מהאזורים הפופולריים ביותר עבור קונים זרים – כולל Kata and Karon, Mueang, Patong, Bang Tao ו-Surin.

Koh Samui – האי Koh Samui הוא אחד היפים והיוקרתיים בתאילנד, ניתן למצא נכסים זולים ב2022. ישנה גם אפשרות לגור או לבקר באי הסמוך הקטן יותר קופנגן, שחלקים גדולים ממנו נהנים ממעמד של פארק לאומי מוגן.

צ’אנג מאי – עיר מודרנית רחבת ידיים זרועה באתרי מורשת עולמית של אונסק”ו, צ’אנג מאי בצפון תאילנד ההררי מושכת אליה אוכלוסיית ישראלים הולכת וגדלה. העיר פופולרית גם בקרב תיירים, והיא משתלמת יותר בהשוואה לערים גדולות אחרות כמו בנגקוק.

פטאיה – אחד מאתרי החוף הגדולים באסיה, פטאיה מתחילה למשוך יותר משפחות כמו גם צעירים הנמשכים לסצנת חיי הלילה התוססת שלה.

איך אני יכול למצוא נכס בתאילנד?
סוכני נכסים ומתווכים

אם אינך גר בתאילנד, יכול להיות שימושי להיעזר בסוכן נדל”ן מקומי שיעזור לך לחפש את הנכס החלומי לרכישה. אחרי הכל, הם יהיו בעלי ידע על השוק המקומי ויכולים להציע עצות לגבי תהליך הקנייה.

עם זאת, עליך לפעול בזהירות בעת שימוש בסוכן נדל”ן תאילנדי. בתאילנד, כל אחד יכול להפוך לסוכן נדל”ן – אין שום תקנה או דרישה להכשרה, רישוי או הסמכה. המשמעות היא שאיכות השירותים הניתנים יכולה להשתנות.

לכן, זה יכול להיות רעיון טוב לבחור סוכן על סמך המלצה אישית במידת האפשר. אל תפחדו לשאול הרבה שאלות, וערכו כמה שיותר מחקר על הסוכנות והרקע שלה.

אתרי נכסים בתאילנד

שלבי רכישת נכס בתאילנד

1. בחירת סוכן נכסים ישראלי בתאילנד
בחיפוש נכס במדינה זרה מומלץ לפנות לסיוע מקומי של מומחה ישראלי. סוכן הנדל”ן יודע לתקשר בתאילנדית והוא מכיר את האזור הגיאוגרפי. הסוכן יחסוך זמן יקר בבחירה והצגת הנכס בטווח המחירים העונה על הצרכים.

רכישה ישירות מהיזם לא תחסוך כסף בהשוואה לרכישת נכס בתאילנד מסוכן נכסים. נכס איכותי למכירה בתאילנד מוצע בדרך כלל במחיר קבוע על ידי המוכר. היתרון הטוב ביותר של שימוש בסוכן נכסים הוא שהוא ישמש כמקשר עם המוכר. סוכן ישיג מחיר הוגן ויפעל כדי לייצג את האינטרסים של הקונה לאורך כל התהליך.

עורך דין מקרקעין

2. תכנון משפטי עם עורך דין נדל”ן ישראלי בתאילנד
יש לזכור כי חסכונות רבים מושקעים כדי לרכוש נכס ולכן יש לתכנן בקפידה כל צעד בתהליך. ישראלי הקונה נכס בתאילנד כזר חייב לדעת את התהליך המשפטי הנכון לרכישת הנכס. לפני חתימה על הסכם הפקדה או חוזה כלשהו, ​​חובה לשבת עם עורך דין מקרקעין ונדל”ן ישראלי מומחה בתאילנד כדי לדון בהליך המשפטי. הצוות שלנו מלווה בתהליך המשפטי בשת”פ עם מומחים בתחום.

3. בדיקה ב”טאבו” התאילנדי
יש לעשות בדיקה מקיפה של שטר בעלות שנרשם במשרד המקרקעין. יש לוודא שלמוכר יש שטר בעלות ברור וחוקי על הקרקע לפני התקשרות בהסכם חוזי.

חיפוש שטר הנכס יתחקה אחר בעלות הקרקע עד להחזקתה הראשונה. זה יחשוף כל אינטרסים רשומים על הקרקע כגון משכנתא או שעבודים. חיפוש זה יאמת גם את הזכויות השמורות לגישה לנכס; קודי ייעוד המגורים, הסביבה והתכנון החלים באזור. כדאי לוודא שניתן לבנות מבנה על הקרקע.

4. ביצוע הפקדה
לאחר בחירת הנכס, יש להפקיד פיקדון כדי להראות תום הלב ורצינות כדי להמשיך בתהליך.

בתמורה, המוכר ישריין את הנכס ויתחיל בתהליך בעריכת חוזי הרכישה. אלא אם כן קיים במפורש סעיף “יציאה” בהסכם ההפקדה, למשל “בכפוף להוכחת בעלות ברורה” או “בכפוף להסכמה על תנאי החוזה”, הכסף שהופקד אינו ניתן להחזר.

5. סקירת חוזה הנכס התאילנדי
המוכר יכין עבורך את חוזה הנכס. מכיוון שהמוכר יכתוב את החוזה, מומלץ מאוד לשכור עורך דין נכסים ישראלי דובר עברית שיבצע סקירת חוזה רכוש והתנאים וההגבלות. הגנה על האינטרסים שלכם במידה ויהיה עיכוב בבניית הנכס דורשת לציין תרופה ראויה בחוזה.

הסכם הרכישה והמכירה (PSA) יכיל סעיף קנס על איחור בתשלום. לכן, זה צריך להיות הוגן והגיוני לשני הצדדים אם המוכר לא יעמוד בזמנים.

לוח התשלומים והזמנים צריך להיות סביר ומעשי. בדרך כלל, תשלום ראשון הוא 25 אחוז. לאחר מכן התשלומים מבוצעים על בסיס פרוגרסיבי: לדוגמא:  25 אחוז כאשר הגג בנוי, 25 אחוז כאשר הדלת והחלונות מותקנים; ו-25 אחוזים כאשר הציוד והאבזור הושלם, למשל.

שאלות נפוצות לגבי רכישת נכס בתאילנד

האם ישראלים יכולים לקנות יחידת דיור בתאילנד?
בתאילנד, זרים רשאים להחזיק רק בית משותף בשמם הפרטי.

ישראלים יכולים לקבל בעלות בדירה על ידי רכישת יחידת דירות עם זכויות בעלות או התקשרות בהסכם חכירה ארוך.

זרים יכולים לרכוש בעלות עצמית על יחידת דירות במסגרת מכסת הבעלות הזרה שנקבעה בבית משותף.

על פי חוק, זרים יכולים להחזיק עד 49% מסך השטח הנמכר של פרויקט בתים משותפים.

את 51% הנותרים ניתן לרכוש תחת בעלות במושכר .

חכירה נותנת את זכות השימוש והחזקה ביחידה לתקופת זמן קצובה וניתנת להעברה מלאה.

תקופת השכירות המרבית היא 30 שנה עם חידוש 30 שנים נוספות. ברוב המקרים, בבתים משותפים יציעו סך של 90 שנות בעלות (30+30+30 שנים).

יש מעט מאוד דרישות לרכישת דירה בתאילנד כישראלי. עם ישראלי צריך להעביר מטבע זר לתאילנד על מנת לרכוש דירה.

מהם המיסים הקשורים והעלויות השוטפות הנוספות לבעלות על בית משותף?
יש ארנונה הקשורה בבעלות על דירה בהתאם למחיר הנכס. כל הבעלים המשותפים יצטרכו גם לשלם את חלקם לתחזוקה ותפעול כללי של הבית המשותף, תשלום נדרש זה מכונה עמלת CAM (עמלת תחזוקה של אזור משותף). שכר הטרחה יחושב לחודש על סמך המטר הרבוע הכולל של יחידת הבית המשותף.

לדירות יש גם קרן רזרבה מיוחדת לתיקונים ושדרוגים גדולים של הבניין, זו מכונה “עמלת קרן שוקעת”.

האם ישראלים יכולים לקנות קרקע בתאילנד?
זר המעוניין לרכוש קרקע ולבנות בית, נדרש לקבל חוזה חכירה ארוך טווח על הקרקע (לתקופה שלא תעלה על 30 שנה בכל תקופה).

על הזר להגיש בקשה להיתר בנייה לבניית הבית על שמו. בדרך זו הזר הוא הבעלים של הבית ויש לו חכירה לטווח ארוך מובטחת על הקרקע.

ניתן לנסח את חוזה השכירות עם אפשרות להשכרה לאדם אחר, יכולת חכירת משנה ועם אופציית רכישה (אם ישתנה החוק בעתיד כדי לאפשר בעלות עצמית של ישראלים). חוזה שכירות הוא השיטה המשפטית הנפוצה ביותר עבור הזר לרכוש נכס בתאילנד.

האם מותר לישראלים לבנות ולהחזיק כל מבנה על קרקע?
מבחינה חוקית, כל בניין נחשב כחלק מקרקע שעליה נבנה בניין כזה. עם זאת, בניין עשוי להיחשב כחלק נפרד כאשר מדובר בחוכר קרקע הבונה בניין במסגרת הסכם שכירות. לכן, זר רשאי להחזיק כל בניין על הקרקע השכורה שלו בתאילנד.

אם בן/בת זוגך מתאילנד, ואתה כתושב ישראלי מתכוון לבנות בית על הקרקע שלו, מומלץ לחתום על הסכם שכירות עם בן או בת הזוג המציין שאתה שוכר. כך, תהיה לכם בעלות משותפת על מבנה כזה יחד עם בן/בת הזוג אך לא על הקרקע.

איך לקנות נכס דרך חברה תאילנדית?
חלק מרוכשי נכסים עשויים להעדיף מבנה החזקה, עם יותר זכויות בעלות מאשר חכירה. במקרה זה, ניתן להקים חברה תאילנדית לרכישת נכסים, שיטה זו נחשבת ב”אזור האפור” של מערכת המשפט התאילנדית. ממשלת תאילנד ומשרדי הקרקעות המפקחים על העברות רכוש ברחבי המדינה, אינן מעודדות נוהג זה.

כדי שחברה תסווג כ”ישות תאילנדית”, לפחות 51% מהאחזקה צריכה להיות בידי אזרח תאילנד. הדאגה העיקרית של הרשויות היא השימוש הבלתי מורשה ב”בעלי מניות תאילנדים פיקטיביים”, שהם בעצם “משקיעים מזויפים” המשמשים כדי להקל על רכישת נכס.

עם זאת, בתנאי שקונים זרים מצייתים לחוק (באמצעות בעלי מניות “אמיתיים” / שותפים תאילנדים), אפשרות זו מציעה מידה טובה של בעלות ושליטה עקיפים.

מבנה בעלות זה משמש בדרך כלל משקיעים לרכישת קרקעות כגון וילות עם בן זוגם או יזמים ישראלים המעוניינים לרכוש מגרשי קרקע לפיתוח.

האם ישראלים צריכים לקנות דירה או נכס קרקע?
בסופו של דבר זה מסתכם בהעדפות אורח החיים האישיות של הקונה או יעדי ההשקעה. רכוש קרקע מציע לעיתים תמורה מדהימה על בסיס מחיר למ”ר; יש גם יתרון נוסף של שליטה רבה יותר על הקרקע והבניין.

יחסית בתים משותפים בשל אופיים המשותף, יכולים להגביל מאוד שיפוצים, שיפוצים, פרטיות כללית ושליטה.

מצד שני, בתים משותפים מציעים את סוג הנכס הפשוט והנזיל ביותר, ומציעים לרוכשים זרים רכישה ללא טרחה עם “אסטרטגיית יציאה” פשוטה. הקלות והגמישות שמציעים בתים משותפים הופכים אותה לבחירה מושכת עבור קונים זרים רבים.

קניית נכס בתאילנד – מהמלכודות שכדאי להימנע מהם
אחת הטעויות הגדולות ביותר שאתה יכול לעשות בעת רכישת נכס בתאילנד היא אי שימוש בעורך דין נדל”ן ישראלי מומחה לחוק התאילנדי. זה לא חובה על פי חוק, אבל זה מומלץ מאוד. בלי עו”ד, קל להסתבך עם סיבוכים ועיכובים מיותרים, ואפילו לעבור בטעות על החוק.

דברים נוספים שכדאי להיזהר מהם כוללים:

בדיקת נאותות – כל העסקאות הפיננסיות בתאילנד דורשות חקירה, כדי לוודא שרכישת הנכס היא השקעה נכונה. למשל, לבחון את ההיסטוריה של היזם ולבדוק מול בעלים קודמים שהם מרוצים מאיכות הבנייה. כל אלו בדיקות שעורך דין מקרקעין מנוסה צריך לבצע עבורכם.

פיקדונות – אלא אם כן יש סעיף יציאה ספציפי בהסכם הפיקדון, הפיקדון שתספקו לשמירת הנכס לא יוחזר אם מתחרטים.

איך אני בוחר את הנכס הנכון?

סוגי נכסים
בין סוגי הנכסים הפופולריים ביותר בתאילנד בקרב זרים הם דירות ובתים וקונדו. אלה נמצאים בדרך כלל בלב הערים הגדולות ומוקדי התיירות. אבל רבים נמשכים גם לווילות המרווחות של תאילנד, המהוות בתי נופש טובים במיוחד.

סוג הנכס שתבחרו תלוי לגמרי איפה קונים בתקציב הקיים. וכמובן, המורכבות המשפטית הכרוכה ברכישת נכס בתאילנד כזר.

מצב הנכס
אמנם זה לא חובה לבצע סקר בנייה בתאילנד, אבל זה יכול להיות צעד חכם. בדיקה של מומחה יכולה לעזור להעריך את מצב הנכס לפני הרכישה, ולגלות בעיות שעלולות להיות בעייתיות.

מהם השלבים לרכישת נכס כישראלי?
בואו נעבור על תהליך רכישת בית בתאילנד:

• התחל לחפש נכס באינטרנט, או להשתמש בסוכן נדל”ן ישראלי מומחה לתאילנד
• למנות עורך דין מקרקעין
• הצע הצעה ותנהל משא ומתן על המחיר עם המוכר.
• עורך הדין שלך יבצע חיפוש בעלויות מלא וכל בדיקות הנאותות הנדרשות בנכס
• לאחר השלמת הבדיקות הנדרשות ואתה מרוצה מהנכס, שלם את הפיקדון (אם נדרש) כדי לשמור את הנכס
• חתמו על חוזה הנכס
• החליפו חוזים ושלמו את היתרה
• שטרי הבעלות יוגשו לרישום מחלקת המקרקעין
• קבל את המפתחות ותעבור לגור

אתה יכול לצפות שתהליך סגירת המכירה ייקח בין 30-60 ימים, אם כי כמובן שזה יכול לקחת יותר זמן בהתאם לנסיבות.

מהן הדרישות החוקיות לרכישת נכס בתאילנד?
רוב התנאים החוקיים לרכישת נכס בתאילנד קשורים בהגבלות על קונים זרים. חשוב לדבר על הכל עם עורך הדין, כדי לוודא הבנה של התנאים והמורכבות של החוק.

דרישה משפטית נוספת שכדאי לדעת עליה מתייחסת למטבע חוץ. כל כסף שנשלח מחו”ל כדי לשלם עבור רכישת נכס בתאילנד חייב להיות מומר לבאט ומחויב בסימון ברור כדי להראות למה הוא מיועד.

כמה עולה בית בתאילנד

אי למכירה בתאילנד

כמה עולה דירה בתאילנד

נדלן בתאילנד

בתים למכירה בקוסמוי

דירות בתאילנד למכירה

השקעות נדלן בתאילנד

דירה להשקעה בתאילנד

בתים למכירה בתאילנד

דירות למכירה בפטאיה תאילנד

נדלן בקופנגן

וילות בתאילנד למכירה

דירות למכירה בתאילנד באיים

איך מקבלים הלוואה/משכנתא בנקאית בתאילנד?
זה יכול להיות קשה מאוד לישראלים לקבל משכנתא מבנק תאילנדי. זו הסיבה שישראלים רבים מבקשים משכנתא מחברה ישראלית.

אבל ייתכן שזה אפשרי אם אתה עומד באחד מהקריטריונים הבאים:

אתה נשוי לאזרח/ית תאילנד (ויש תיעוד מלא כדי להוכיח זאת).

אתה עובד בתאילנד לפחות שנה.

אתה גר בתאילנד כתושב קבע.

אם אתה זכאי, אתה יכול לצפות שהבנקים התאילנדים ילוו לך כ-40-80% מהמחיר המבוקש של הנכס. תנאי ההלוואה הם בדרך כלל בסביבות 10 שנים. אתה יכול גם לצפות ששיעורי המשכנתא בתאילנד יהיו גבוהים יותר ממה שאתה רגיל אליו.

כדי להגיש בקשה למשכנתא, תזדקק לרשימה ארוכה של מסמכים כולל – הדרכון שלך, מסמכי תושבות/ויזה (אם רלוונטי), הוכחת הכנסה, תלושי שכר עדכניים ומסמכים הקשורים לרכישת הנכס.

איזה סוג של מיסים ועמלות אצטרך לשלם?
רבות מהעלויות הכרוכות ברכישת נכסים תאילנדים משולמים על ידי המוכר, כולל מס בולים. עם זאת, עדיין יש כמה עמלות שקונים צריכים לדעת עליהם, כגון:

דמי העברה – 2% מערך הנכס המוערך
עמלות משפטיות – ניתנות למשא ומתן, פנו לפרטים נוספים.

צוות עורכי הדין בתחום הנכסים בתאילנד מציע שירותים שונים שנועדו להגן על הזכויות והאינטרסים של ישראלים המעוניינים לרכוש נכסים בתאילנד. חברתנו מציעה מגוון רחב של שירותים הקשורים לנכסים שיתאימו בצורה הטובה ביותר לצרכי הנכס של לקוחותינו הזרים והתאילנדים.

נדלן בתאילנד
אי למכירה בתאילנד
דירות למכירה בפטאיה תאילנד
בתי מלון למכירה בתאילנד
וילות בתאילנד למכירה
נדלן בקופנגן

דירות למכירה בפטאיה תאילנד

כמה טיפים להשקעה בנדל”ן בתאילנד

ככלל, נדל”ן בתאילנד יכול להיות השקעה מצוינת. אולם למרבה הצער סיפורי רמאות קיימים. אם אתם חושבים לקחת את הצעד הזה בהשקעה, הנה כמה טיפים.

היזהרו מסוכני נדל”ן
“סוכני נדל”ן”, “סוכנויות נדל”ן”, או (כפי שהם מכונים נכון יותר בחוק התאילנדי) “מתווכים” הם מתווכים שמתפרנסים על ידי תשלום עמלה עבור חיבור בין קונה ומוכר. רק כאשר העסקה מסתיימת, הסוכן מקבל תשלום. לפיכך, לסוכנים יש אינטרס פיננסי בכל עסקה שמתבצעת.

זו הסיבה מדוע סוכנים מוסדרים בדרך כלל במדינות מפותחות כמו בישראל, אירופה, ארה”ב וסינגפור. רגולציה כזו מטילה בדרך כלל חובת “נאמנות” על הסוכן לפעול למען האינטרסים של לקוחותיו עם קנסות משמעותיים החלים אם לא. זה הגיוני מכיוון שסוכנים כאלה (כמו עורכי דין ורואי חשבון) מחזיקים את הכספים שלך בידיהם במהלך עסקה, ואין לאפשר להם להדריך אותך ביודעין לבצע השקעה לא נבונה למען העמלה שלהם.
בתאילנד, לעומת זאת, סוכנים אינם מוסדרים.

יש הרבה יותר מדי סוכנים ששמים את האינטרס בעמלתם מעל לאינטרס של הקונה. יש להדגיש שאנחנו לא אומרים לא להשתמש בסוכן אלא שאתה צריך להיות מודע לכך שיכול להיות שהאינטרסים שלך לא יהיו בראש סדר העדיפויות של הסוכן שלך. לכן, אם אתה מתכוון להשתמש בסוכן ואתה מתחיל להרגיש לא בנוח עם יותר מדי הצהרות כמו: “ככה זה נעשה בתאילנד”, “זה סטנדרטי שהסוכן מחזיק בפיקדון על המכירה”, שאינן עושות חוש, סמוך על האינסטינקטים שלך ותסתלק, או לכל הפחות קבל עצה עצמאית/לא מתעניינת אחרת.

קבל ייעוץ משפטי מוסמך
אחת ההגנות הטובות ביותר שתוכלו למצוא בעת השקעה בנדל”ן בתאילנד היא ייעוץ משפטי מוסמך. יש להשיג זאת במוקדם מאשר במאוחר (בוודאי לפני שאתה חותם על הסכם כלשהו עם סוכן או מוכר).

עם זאת, “מוכשר” הוא המפתח. לעתים קרובות אנו נדהמים ממה שאנשים אומרים שנאמר להם על ידי משרדי עורכי דין בתאילנד. לתאילנד יש למעשה מערכת חוקים מפותחת (רובם משקפים את החוק המערבי).

החוק התאילנדי ברובו משתלב באופן הגיוני, בדיוק כמו ברוב המדינות המפותחות במלואן.

יתר על כן, כמעט כל החוק התאילנדי הרלוונטי זמין בתרגום שלו לאנגלית. לפיכך, אם מה שאתה שומע ממשרד עורכי דין בתאילנד על המשפט התאילנדי נשמע כאילו זה לא הגיוני, אם זה נשמע לא הגיוני, יש סיכוי טוב שאתה צודק.

במקרה כזה, בקש מהם להראות לך את החוק המדובר כדי לקרוא אותו בעצמך. אם הם לא מסוגלים להסביר את הנקודה שלהם אז עם הטקסט שלפניכם שניכם, או אם הם מסרבים לעשות זאת, מומלץ למצוא משרד עורכי דין אחר שיעשה זאת. יתר על כן, יועץ “מוכשר” לא רק מכיר את החוק – יועץ מוסמך הוא גם אתי. באתיקה אנו מתכוונים לעמידה בסטנדרטים מוכרים בינלאומיים עבור עורכי דין.

לפיכך, אתה צריך לצפות שלמשרד עורכי הדין שלך יש חובת אמונים כלפיך, במילים אחרות, שהם ישימו את האינטרסים שלך במקום הראשון, אפילו מעל שלהם, לרבות האינטרסים הפיננסיים שלהם. בהקשר זה, עליך לצפות שלמשרד עורכי הדין שלך אין ולעולם לא יהיה ניגוד עניינים בייצוגך. לא אמור להיות להם אינטרס כלשהו (כולל אינטרס משלהם) שקידומו יזיק לשלכם.
לדוגמה, משרד עורכי הדין שלך לעולם לא צריך לקבל עמלות מאחרים, כמו סוכני נדל”ן או יזמים, כדי להפנות אותך אליהם.

כמו כן, אסור למשרד עורכי הדין לייצג גם אותך וגם את הצד השני בעסקה. אין דבר כזה “עסקה ללא ניגוד עניינים” כל חוזה הוא תן וקח ועורך הדין שלך צריך לדאוג אך ורק לאינטרס שלך.

בקש מהיועץ הפוטנציאלי שלך להראות לך את תעודות המשפטיות הרשמיות שלהם. לאחר מכן שאל אותם לאיזה קוד אתי משפטי מקצועי הם מחויבים ובקש להראות לך אותם. אם כן, אמת את האישורים הללו ובדוק את הקוד המקצועי שלהם.

אם הם אינם יכולים, או אם תגובתם אינה משביעת רצון (למשל, “גרתי בתאילנד הרבה זמן, אני מדבר תאילנדית, ואני מכיר עובדי ממשלה רבים”), כדאי שתמצא ייעוץ אחר.
לבסוף, אל תניח שאתה הולך לקבל את הייעוץ המשפטי הקל או הנכון מפקידי ממשלה תאילנדית. לעתים קרובות הם טועים אפילו לגבי החוק שהם מואשמים בניהול.

עשה את בדיקת הנאותות שלך
בדיקת נאותות פירושה בדיקה של בעיות משפטיות שליליות עם הנכס שאתה מתכנן לקנות. בדיקת נאותות היא חובה בכל מקום בעולם, אבל במיוחד כאן בתאילנד. לאחר שרכשת את הנכס, רכשת גם התחייבויות משפטיות שיש לו.
לא פעם שמענו רוכש מתחרט מספר לנו שאכן ערך בדיקת נאותות: “עורך הדין שלי קיבל עותק מהשטר ממשרד המקרקעין ותרגם אותו. בשטר התברר שהמוכר הוא הבעלים ואין משכנתא על הנכס”. זה לא בדיקת נאותות.

המרכיבים החיוניים המינימליים של בדיקת נאותות נדל”ן צריכים לכלול:
• בדיקה מלאה של כל ההיסטוריה ותוקפו של שטר הבעלות. זה שהשטר ניתן לא אומר שהוא הוצא כדין. מאוחר יותר ניתן למצוא שטר בעלות נוכחי כפסול משפטי;
אימות שלנכס יש זכויות גישה חוקיות;

אם אתם מתכננים לבנות על הנכס, דוח מלא על כל החוקים והתקנות לשימוש בקרקע המסדירים את הבנייה בקרקע;
אם כבר יש בניין על קרקע, וילה אולי, אז בדיקת התוקף המשפטי של היתר הבנייה של המבנה. רק בגלל שלבניין יש היתר בנייה לא הופך אותו לחוקי ואם לא ניתן להורות על הריסה; אם אתם מתכננים לרכוש נכס הדורש רישוי מיוחד כמו בית משותף או יחידה בבניין שיפעל גם כמלון, אז ודא שהפרויקט מתוכנן או נבנה כדי להתאים כראוי לרישוי כזה.

זה קורה אפילו בפרויקטים מאוד מתקדמים שבהם לא היית מצפה לזה. לדוגמא בפוקט שווק ונמכר פרויקט כפיתוח בתים משותפים על חוף הים שזכה בפרסים עבור “פרויקט הדירות המשותף הטוב ביותר”, רק מאוחר יותר “התגלה” שהגישה אליו אינה רחבה מספיק כדי לזכות ברישיון בית משותף. עכשיו זה מלון; ו

אם אתם מתכננים “לקנות” נכס על ידי רכישת חברה קיימת שמחזיקה בנכס כזה (דבר שבדרך כלל לא מומלץ) אזי נדרשת בדיקה של כל הרישומים התאגידים, החשבונאיים והמשפטיים של החברה.

מחירון נדל”ן תאילנד

כמה עולה בית בתאילנד?

בשל יוקר המחיה הזול, הזמינות של אטרקציות מקסימות, שיעור הפשיעה הנמוך והנגישות הקלה, תאילנד הפכה למוקד עבור ישראלים וזרים רבים שרוצים לפרוש או סתם לחיות במדינה אחרת. תמיד עולה השאלה לגבי כמה עולה בית בתאילנד.

כמו מקומות אחרים ברחבי העולם, קשה לתת נתון ספציפי לגבי עלות בית בתאילנד. הסיבה לכך היא שגורמים שונים משפיעים על עלות הבתים בארץ החיוכים. לפי מדריכי נדל”ן נפוצים, המחיר למ”ר של נכס במרכז העיר הוא 3355 דולר (110,745 THB) בעוד שהוא 1693 דולר (55,899 THB) עבור מחוץ למרכז העיר. באופן השוואתי, מומחי נדל”ן מציינים שדירה ממוצעת בתאילנד עולה כ-110,000 עד 250,000 דולר (3.3 מיליון THB עד 7.5 מיליון THB).

כמובן שמחירי הבתים בתאילנד  יכולים להיות זולים משמעותית ואף יקרים יותר מהסכומים המצוינים לעיל. זה יהיה תלוי במספר גורמים שיוסברו להלן. חוץ מזה, ניתן גם הערכה של עלות בית בערים פופולריות שונות בארץ.

מהם הגורמים המשפיעים על עלות הבית בתאילנד?
בכל הנוגע למחיר הבתים בתאילנד, הגורמים העיקריים שישפיעו עליו כוללים:

מקום
בכל המדינות ברחבי העולם, המיקום הוא הגורם החיוני ביותר שקובע את מחיר הבתים. כצפוי, תאילנד אינה יוצאת דופן. במקומות מסוימים בתאילנד, מחיר הבית יכול להיות כפול מהמחיר של אותו סוג של בית במקום אחר.

הבתים היקרים ביותר נמצאים בבנגקוק. מצד שני, מחירי הבתים בצ’ונבורי, הואה הין וראיונג נמוכים יחסית מאשר בערים פופולריות אחרות בתאילנד. לכן, כאשר אתה רוצה לרכוש נכס בתאילנד, אתה צריך קודם כל לשקול את המיקום המועדף עליך כדי לקבל מושג לגבי המחיר.

סוג/גודל בית
בתים מגיעים בגדלים וסוגים שונים. לגדלים וסוגי הנכסים יש השפעה משמעותית על העלות הכוללת של הנכסים. לדוגמה, דירת 4 חדרים תעלה יותר מדירת חדר שינה אחד באותו מקום. כמו כן, דופלקס כנראה יהיה יקר יותר מבונגלו באותה שכונה.

שירותים בבית ובסביבתו

מלבד המיקום והגודל של הבית, זמינות השירותים היא גורם נפוץ נוסף המשפיע על עלות הבית. אם לבית יש את כל השירותים המודרניים, אתה צריך לצפות שהוא יהיה יקר יותר מנכס אחר ללא השירותים האלה. מתקנים מודרניים אלה יכולים לכלול אמבטיה יוקרתית, חדר כושר בבניין, בריכה, חדר משחקים, חדר קולנוע קטן וכו’.

כמו כן, המתקנים סביב נכס או בשכונה שלו יכולים להשפיע על העלות הכוללת שלו. הסיבה לכך היא שמתקנים כאלה ישפיעו על רמת החיים של התושבים.

גיל הבית
גיל הוא גורם שכיח נוסף שיכול להשפיע על עלות הבית. רוב רוכשי הדירות מעדיפים בתים חדשים מכיוון שסביר להניח שיהיו להם מתקנים מודרניים ויהיו טובים יותר מבחינה מבנית. לכן, בית חדש כנראה יעלה יותר מבית ישן דומה עם שירותים דומים באותה שכונה.

העלות הממוצעת של בית בכמה ערים נבחרות בתאילנד
בנגקוק, פוקט ועוד כמה ערים הן המקומות הנפוצים עבור זרים לקנות דירות ודירות בארץ החיוכים. לכן, נבחן את העלות הממוצעת של בית בכמה ערים פופולריות במדינה.

בנגקוק

בנגקוק היא עיר הבירה של תאילנד והיא אחד המקומות היקרים ביותר לרכישת בית במדינה. האוכלוסייה בעיר זו צפויה להיות יותר מ-10 מיליון תושבים בקרוב; לפיכך, קיים מחסור בנכסים טובים בעיר.

בדרך כלל, תצטרך לשלם בסביבות 200,000 $ עבור דירה בבנגקוק. אם אתה רוצה לקנות בית באותה עיר, אתה אמור להיות מוכן להוציא כ-390,000$. כמובן, אתה יכול להשיג דירות ובתים זולים יותר בפאתי הערים. כמו כן, יש בתים בשווי מיליוני דולרים בשכונות העשירות של בנגקוק.

פוקט
פוקט גם יחסית יקרה יותר מרוב המקומות האחרים במדינה. ידוע בתור האי הגדול ביותר בתאילנד, יש בו חופים חוליים, אתרי נופש נהדרים ומקומיים אדיבים. יש בו מהגרים, ישראלים, בית חב”ד וגמלאים רבים ממקומות שונים בעולם.

בפוקט, דירה ממוצעת תעלה בסביבות 158,000 דולר, בעוד שאולי תצטרך לשלם כ-500,000 דולר עבור בית עם קרקע.

פטאיה
מכיוון שזהו מיקום נופש ידוע, בפטאיה יש גם זרים רבים. כדי לקנות דירה עם חדר שינה אחד במיקום טוב בפטאיה, צריך להיות מוכן להוציא בסביבות 100,000 עד 140,000 $.

קראבי

למרות שקראבי אולי לא פופולרית כמו פוקט ובנגקוק, היא ביתם של מהגרים וגמלאים רבים מישראל והעולם. העלות הממוצעת של דירה בעיר זו היא כ-185,000 דולר בעוד שהממוצע של בית הוא בסביבות 210,000 דולר.

קו סמוי
עם כ-130,000 $, ניתן לרכוש דירה בקוסמוי. בית, לעומת זאת, יעלה לך בסביבות $460,000.

צ’אנג מאי

בהשוואה לערים אחרות ברשימה זו, צ’אנג מאי היא ללא ספק הזולה ביותר. ניתן להשיג דירה תמורת 76,000 דולר בלבד ובית בסביבות 145,000 דולר.

מחירי הנדל”ן בתאילנד בשנת 2023

לפי בנק תאילנד, במהלך 10 השנים האחרונות (מ-2012 עד 2022), מחירי הדיור במדינה עלו בהתמדה ב-1-10% בשנה. לא נרשמה ירידה במחירים הנומינליים גם במהלך המגיפה: באותה תקופה, יזמים הקימו מכירות מרחוק של נדל”ן לזרים וריככו את תנאי המשכנתא. למרות זאת, בערכים ריאליים (מתוכי אינפלציה) מחירי הדירות עדיין ירדו, אם כי בשוליים, ב-1.2% בשנת 2020. באוגוסט 2022 עליית המחירים השנתית הייתה 4.2%.

במקביל, המטבע הלאומי המקומי מראה יציבות יחסית מול הדולר האמריקני בשני העשורים האחרונים. הבאט התאילנדי נע בין 30 ל-35 באט לדולר, והגיע לשער חליפין של 38 באט תאילנדי לדולר אמריקאי ב-2022.

בעת רכישת נדל”ן בתאילנד, אתה יכול בדרך כלל לשלם ישירות מחשבון הבנק שלך עם המרה של דולר אמריקאי לבאט תאילנדי. בנוסף להעברות בנקאיות, מפתחים תאילנדים מקבלים גם תשלומים במטבעות קריפטוגרפיים.

הקונים הזרים הפעילים ביותר בשוק הנכסים של תאילנד הם אזרחי סין (45% ברבעון הראשון של 2022) ורוסיה (6.4%), ואחריהם אזרחי ארה”ב ומדינות צפון אירופה. עד 2022, עיקר הרכישות של הרוסים נעשו למטרות השקעה (השכרה), אך ב-2022 עברה המגמה לרכישת נדל”ן לשימוש אישי. האזור הפופולרי ביותר בתאילנד בקרב משקיעים רוסים הוא האי פוקט, בעוד שהמשקיעים הסינים מעדיפים בעיקר את בנגקוק.

המחירים לנדל”ן איכותי בתאילנד מתחילים מ-100,000–140,000 דולר אמריקאי. במחיר זה תוכלו לרכוש דירות מרוהטות בגודל של עד 45 מ”ר או חדר מלון בבנייה ביעד תיירותי פופולרי עם תשתית טובה. העלות למ”ר בדירות החל מ-2,200 דולר ארה”ב.

דירות בתאילנד למכירה

מגורים נמוכים עם בריכות שחייה במרכז פטאיה, תאילנד תמורת החל מ-$56,000מ-$56,000
מגורים נמוכים עם בריכות שחייה במרכז פטאיה, תאילנד

מגורים עם בריכות שחייה, גנים ואבטחה מסביב לשעון במרכז פטאיה, תאילנד תמורת החל מ-$69,000מ-$69,000
מגורים עם בריכות שחייה, גנים ואבטחה מסביב לשעון במרכז פטאיה, תאילנד

בית מגורים יוקרתי רב קומות עם פארק מים, מלון ומסעדות, פטאיה, תאילנד תמורת מ-70,000 דולרמ-70,000 דולר
בית מגורים יוקרתי רב קומות עם פארק מים, מלון ומסעדות, פטאיה, תאילנד

המחיר ההתחלתי לווילה בתאילנד הוא 200,000 דולר אמריקאי, שהם עלות של בית קטן עם שני חדרי שינה בקהילה סגורה בהקמה. ראוי לציין כי המחיר למ”ר לנכס מסוג זה מעט זול יותר ומתחיל מ-1,500 דולר אמריקאי.

בתים בתאילנד למכירה

וילה מהודרת עם בריכה, גינה ומוסך במואנג פוקט, פוקט, תאילנד תמורת 700,000 דולר$700,000
וילה מהודרת עם בריכה, גינה ומוסך במואנג פוקט, פוקט, תאילנד
שטח כולל 348 מ”ר שטח קרקע: 471 מ”ר

וילה אקסקלוסיבית עם בריכה, גינה ומוסך במואנג פוקט, פוקט, תאילנד תמורת 1,417,000 דולר1,417,000 דולר
וילה אקסקלוסיבית עם בריכה, גינה ומוסך במואנג פוקט, פוקט, תאילנד
שטח כולל 723 מ”ר שטח קרקע: 1,195 מ”ר

וילה יוקרתית עם בריכה, גינה ומוסך במואנג פוקט, פוקט, תאילנד תמורת 558,000 דולר558,000 דולר
וילה יוקרתית עם בריכה, גינה ומוסך במואנג פוקט, פוקט, תאילנד
שטח כולל 328 מ”ר שטח קרקע: 423 מ”ר

תשלומים ללא ריבית ממפתחים הם נוהג נפוץ בתאילנד. לפחות מחצית משולם בשלב הבנייה, השאר – חלקי או מלא – לאחר הפעלת הפרויקט. ניתן לקבל הנחה מרשימה של עד 40% מהעלות אם תרכשו בשלבי בנייה מוקדמים.

נכס בפוקט
האי פוקט הוא יעד חופשה מועדף עבור חובבי צלילה, סקי מים, גלישת רוח ויאכטות מכל רחבי העולם. מחירי הנכסים למגורים בפוקט בשנת 2022 בממוצע 1,800–4,200 דולר אמריקאי למ”ר. סטודיו בשטח של 30 מ”ר בשוק הראשוני עולה בממוצע 100,000 דולר, בעוד המחיר לדירת חדר שינה אחד מתחיל מ-130,000 דולר אמריקאי.

בשנים האחרונות, מפתחי פוקט בונים בעיקר מלונות דירות וכפרי נופש גדולים עם תשתית פנימית הכוללת בריכות, פארקים, חדרי כושר, מגרשי משחקים, חללי עבודה משותפים, חנויות ומסעדות.

בתים משותפים בפוקט ליד חוף קאטה

החופים המפורסמים ביותר של פוקט הם אתר הנופש הפרימיום באנג טאו עם לגונה פוקט, קו החוף של קמאלה המתפתח במהירות, ופאטונג התוססת והרועשת, הידועה במסיבות שלה. ישנם גם חופי נופש נעימים רבים כגון קארון, קאטה וסורין, המושלמים לחופשות משפחתיות. החופים הצפוניים של Mai Khao ו- Naiyang ממוקמים קרוב לפארק הלאומי ולשמורה, כך שהם שקטים ומבודדים.

כאן תוכלו למצוא את התשתית הדרושה למגורים נוחים, עם הבונוס הנוסף של מחירי דיור זולים יותר. שהות ממושכת נוחה באזור חוף ראוואי, המבוקש בקרב גולים, מכיוון שיש הרבה שווקים, חנויות ובתי ספר. חוף ראוואי, יחד עם באנג טאו, נשארו יעד מבוקש גם במהלך החודשים המגבילים ביותר של COVID-19, כאשר אתרי נופש אחרים בפוקט היו ריקים.

נכס בקוסמוי
קו סמוי הוא אי הנופש השני הכי פופולרי בתאילנד אחרי פוקט. באזורי החוף של צ’אוונג ולמאי יש תשתית תיירותית טובה; יש כאן הרבה חנויות וחיי לילה מפותחים. מחירי דירות ובתים משותפים בקרבת חופים אלה מתחילים ב-80,000 דולר, בעוד וילות קטנות עם שני חדרי שינה עולות החל מ-200,000 דולר.

חופים אחרים בקוסמוי כגון Maenam, Bophut, Bang Rak, Choeng Mon, Taling Ngam, Lipa Noi, ו-Chaweng Noi הם אידיאליים עבור אלה המעדיפים אורח חיים שקט ומרגיע. מתחמי וילות פרטיות נפוצים באזורים אלו, ומחירה של וילה יוקרתית על החוף יכול להתחיל מ-600,000 דולר אמריקאי, שהוא זול יחסית לאתרי נופש מפורסמים במדינות אחרות.

נכס בקוסמוי למכירה

חלק מהמפתחים מקלים על הנפקת ויזת עלית תאילנדית למשקיעים כמתנה לעסקאות גדולות החל מ-10,000,000 באט תאילנדי (262,000 דולר אמריקאי). זוהי ויזת תייר ל-5 שנים עם שירותי פרימיום.

בעלי ויזה תאי עלית יכולים ליהנות ממגוון הרשאות כגון הסעות חינם משדה התעופה, ביקורת גבולות מהירה וסיוע בקבלת רישיון נהיגה וכרטיסי בנק. בנוסף, הם מקבלים גישה למרכז מידע באנגלית 24/7 לכל שאלה לגבי מגורים בתאילנד.

נכס בפטאיה
פטאיה היא עיר נופש פופולרית לתיירים, במרחק שעתיים נסיעה מבנגקוק. תעשיית הבידור מפותחת כאן: יש הרבה ברים ומסעדות, כמו גם תוכניות מופעים ומסיבות שונות. נדל”ן באתר הנופש הזה מושלם עבור חובבי ספורט פעילים (גלישת רוח, מצנחי רחיפה וכו’) וחובבי סגנון חיים על החוף. הנכסים הפופולריים ביותר באזור הם בתים משותפים ובנייני דירות. מחירי הדירות והדירות ליד חופי פטאיה מתחילים ב-70,000 דולר, בעוד וילות קטנות עולות החל מ-120,000 דולר.

נדל”ן למכירה בפטאיה

מגורים נמוכים עם בריכות שחייה במרכז פטאיה, תאילנד תמורת החל מ-$56,000מ-$56,000
מגורים נמוכים עם בריכות שחייה במרכז פטאיה, תאילנד

מגורים עם בריכות שחייה, גנים ואבטחה מסביב לשעון במרכז פטאיה, תאילנד תמורת החל מ-$69,000מ-$69,000
מגורים עם בריכות שחייה, גנים ואבטחה מסביב לשעון במרכז פטאיה, תאילנד

בית מגורים יוקרתי רב קומות עם פארק מים, מלון ומסעדות, פטאיה, תאילנד תמורת מ-70,000 דולרמ-70,000 דולר
בית מגורים יוקרתי רב קומות עם פארק מים, מלון ומסעדות, פטאיה, תאילנד
סיום: 2028 סה”כ 1400 דירות

סוגי בעלות על נכס וזכויות לזרים
ישנם שני סוגים של בעלות על נכס בתאילנד הן למקומיים והן לזרים: רכוש חופשי שהוא בעלות נצחית וחכירה שהיא בעצם חכירה לטווח ארוך. סוג הבעלות נקבע עוד לפני קבלת היתר בנייה. ככלל, חכירה מונפקת ל-30 שנה עם זכות להאריכה עד 90 שנה. ניתן למכור דיור במושכר, לקבל בירושה ולתרום, בדיוק כמו נדל”ן בבעלות עצמית. עם זאת, נכסים במושכר זולים בממוצע ב-10%.

ישראלים וזרים רשאים לקנות נכס בתאילנד על בסיס רכוש, למעט חלקות קרקע.

חוק הקניין התאילנדי מחלק מתחמי מגורים לבתים משותפים (בעלות משותפת) ובנייני דירות (בעלים יחיד של כל הבניין). דירות בבנייני דירות ניתן לרכוש רק על ידי זרים על בסיס חכירה. מאידך, ניתן למכור דירות בבתים משותפים לזרים כרכוש עצמאי. עם זאת, קיימות מכסות מיוחדות לעסקאות מסוג זה: רק 49% משטח הבתים המשותפים יכולים להיות בבעלות זרים, 51% הנותרים מהבניין ניתנים למכירה רק ליחיד זר על בסיס חכירה.

תשואות נכסים בתאילנד
רוב מתחמי הדירות וקהילות הווילות באזורי התיירות מנוהלים על ידי מפעילי מלונות או חברות ניהול בבעלות יזמים. בדרך כלל, חוזים עם בעלי נכסים מציינים סכום קבוע של הכנסה, והתשואה היא 5-10%. ישנם גם חוזים היברידיים, למשל, עם ערבות רכישה חוזרת או עם תשואות המחושבות לפי תוצאות עונת התיירות.

בשנת 2022 הוסרו כל מגבלות ה-COVID-19 על תעשיית התיירות בתאילנד. יתרה מכך, החל מה-1 באוקטובר 2022 הוגדלה תקופת השהות ללא ויזה מ-30 ל-45 ימים עבור אזרחי מדינות שיש להן הסכמי נסיעה ללא ויזה עם תאילנד. התיירות מתאוששת באופן פעיל, אם כי מספר התיירים עדיין חצי מזה של 2019. אבל אפילו זה מספיק כדי להבטיח תשואה גבוהה מובטחת בחוזה של עד 10% בשנה, שכן עונת התיירות בתאילנד היא כמעט כל השנה.