אפשרויות משכנתא ומימון נכסים בתאילנד לזרים
בעשור האחרון, הכלכלה הנמרצת והסביבה המדהימה של תאילנד הזניקו אותה למעמדה כמרכז השקעות דומיננטי בדרום מזרח אסיה. בשנים האחרונות, ערים כמו בנגקוק, פוקט ופטאיה קיבלו בברכה עומס מתמשך של זרים שמעוניינים לקנות את הנכסים שלהם.

השאלה הגדולה כעת היא… האם זר באמת יכול לרכוש נכס בתאילנד?

התשובה הקצרה היא כן. עם זאת, ישנם מספר דברים חשובים שאתה צריך לדעת.

ראשית, לתאילנד יש חוקים מתקדמים של בעלות על נכס זר, אך רק קומץ של בנקים תאילנדים ומוסדות הלוואות מציעים כיום אפשרויות משכנתא לקונים זרים. משכנתאות (הנקראות גם מתקנים להלוואות נכסים) נפוצות בתאילנד – כמו רוב המדינות האחרות – אבל זה היה רק ​​באמצע שנות ה-2000 כאשר אזרחים זרים סוף סוף קיבלו גישה למימון בנקאי. זה היה כאשר המדינה החלה להפוך לאתר פופולרי להשקעות נדל”ן בינלאומיות (כאשר ספקי המשכנתאות המוקדמים ביותר הם Bangkok Bank ו-UOB).

בעוד שיש כיום מספר גדול יותר של אפשרויות מימון ומשכנתא המוצעות לזרים בתאילנד, כולן מגיעות עם רשימה של דרישות והגבלות.

אפשרויות משכנתא ומימון נכסים

משכנתא ומימון נכס בתאילנד​

זרים בתאילנד המעוניינים לקבל נכס על שמם יכולים לקבל אותו בכמה דרכים. אבל קודם כל בואו נדבר על משכנתאות.

משכנתא היא הסכם שבו מוסד פיננסי או מלווה (המכונה המשכנתא; שהוא בדרך כלל בנק) מלווה סכום כסף מסוים בריבית לאדם או לקבוצת אנשים (המכונה בעל המשכנתא) לצורך הרכישה. של נכס. בעל המשכנתא מחזיק בשטר של אותו נכס עד להחזר מלא של בעל המשכנתא את סך ההלוואה (כולל ריבית).

הנכס שמומן נחשב כבטוחה של המשכנתא. בתרחיש המצער בו לא יוכל בעל המשכנתא להחזיר את ההלוואה במלואה, יזכה המשכן לשמור על הנכס הנרכש.

תשלום המשכנתא צפוי בדרך כלל על בסיס חודשי למשך מספר שנים. לאחר שהלוואת המשכנתא תיפרע במלואה, יוכל לבסוף בעל המשכנתא להחזיק בבעלות ולהחזיק בנכס באופן מוחלט.

מידע חיוני לזרים
אז… מה זרים צריכים לדעת לפני שמבקשים הלוואת משכנתא או אפשרויות מימון אחרות בתאילנד?

להלן היסודות:

קיימות מספר אפשרויות להלוואת משכנתא עבור קונים זרים

ישנן מספר דרישות שתצטרך לעמוד בהן כדי לקבל הלוואה

תנאי משכנתא או מימון לזרים לרוב פחות נחשקים בהשוואה לקונים מקומיים, מכיוון…

בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים מנסים לנהל סיכונים על ידי גביית שיעורי ריבית גבוהים יותר ואחוזי הלוואה לערך (LTV) מזרים בהשוואה למקומיים, ו…

תקופת ההחזר לרוב קצרה יותר בהשוואה להלוואות שניתנו לקונים תאילנדים

תוכל למצוא מידע מפורט יותר על קריטריונים והגנה על משכנתא בחוק האזרחי והמסחרי התאילנדי – סעיף 702 .

אתה יכול להיות זכאי להגנה על פי החוק התאילנדי כל עוד המשכנתא שלך עומדת בקריטריונים הבאים:

זכות הבעלות של הנכס צריכה להיות בידי הממשכן.

חוזה המשכנתא חייב להיות בכתב ורשום.

אנשים חייבים לרשום את המשכנתא עבור קרקע עם שטר בעלות במשרד הקרקעות, משרד המטרופולין של בנגקוק (סניף), משרד המקרקעין המחוזי, או משרד הקרקעות המחוזית (הסניף) שבו נמצאת הקרקע הממושכנת.

יחידים חייבים לרשום את המשכנתא על קרקע ללא שטר בעלות (למשל, נור סור 3) במשרד המחוז שבו נמצאת הקרקע הממושכנת.

ישנם שני גורמים חשובים מאוד שיש לקחת בחשבון לפני הגשת בקשה למשכנתא או אפשרות מימון בתאילנד: הגיל שלך והתנאים .

גיל. בנקים תאילנדים לא מציעים הלוואות משכנתא לאנשים שהם מעל גיל 60, והרציונל שלהם הוא שלאזרחים ותיקים לא תהיה מספיק הכנסה כדי להחזיר הלוואה גדולה. הסיבה לכך היא שבניגוד למדינות אחרות, תשלומי הביטוח הלאומי בתאילנד נמוכים למדי ולרוב אינם מספיקים להחזר משכנתא. לפיכך, יש לשלם את מלוא המשכנתאות לפני יום הולדתו ה-60 של בעל המשכנתא.

מכאן שלמרות שהמשכנתאות זמינות לרוב בתקופות של 10, 20 ו-30 שנה, יש להתחשב בגילו של האדם בקביעת תקופת ההחזר: אנשים המבקשים הלוואה בשנות ה-20 או ה-30 לחייהם יכולים לבחור כל תקופת החזר. לבני 40 ומעלה, האופציות היחידות הן משכנתאות בתקופת החזר של 10 עד 20 שנים. לבני 50 ומעלה תוצע רק אפשרות החזר ל-10 שנים.

תנאים והגבלות . מלבד תקופת ההחזר, עליך לבדוק גם תנאים והגבלות נוספים לפני הגשת בקשה למשכנתא. שאל את עצמך כמה מקדמה אתה יכול לתת ואיזה אחוז אתה בהחלט צריך לממן.

זכור שרוב חברות המשכנתאות התאילנדיות יצפו ממך לתת מקדמה של כ-30-40%, ושתלווה 60-70% משווי הנכס.

עם זאת, במקרה שאתה לא כשיר לקבל משכנתא, עדיין יש לך אפשרויות אחרות: אתה יכול לנהל חוזה שכירות עם אופציה לקנייה עם הבעלים הנוכחי של הנכס ועם עורך דין. בנוסף, הרבה מפתחים מציעים כיום מימון ישיר לרוכשי יחידות פוטנציאליים (התנאים וההגבלות המדויקים משתנים בהתאם ליזם).

דרישות לאזרחים זרים

אם אתה כשיר ואתה מחליט להמשיך עם בקשתך לקבלת משכנתא, זכור כי בנקים בתאילנד מיישמים מדיניות שונה להענקת הלוואה לזרים.

להלן רשימה של דברים שנוטל משכנתא צריך לעמוד בהם או להחזיק:

לפחות אישור עבודה לשנה או אישור תושב תאילנדי

הוכחת העסקה בתאילנד ומשכורת שנתית (כולל תלושי שכר)

במקרים מסוימים, עותקים של מסמכי החברה של המעסיק שלך (אלה כדי לאמת את קיימות העסקתך)

לעבור בדיקת אשראי שנערך על ידי הבנק

הגיל הנוכחי בשילוב עם תקופת ההלוואה לא יעלה על 60 שנה

עבודה יציבה ובטוחה

קבל הכנסה כוללת הגבוהה לפחות פי שלושה מכל תשלומים

ההפחתה המצרפית של ההלוואה צריכה לעלות על שבע שנים (עבור חלק מהבנקים)

להלן הדרישות העיקריות שעל מבקש הלוואה להגיש לבנק:

עותקי דרכון כולל דף הויזה, תעודת זיהוי או תעודת זיהוי של פקיד ממשלתי

תעודת נישואין של המבקש ובן הזוג (אם רלוונטי)

אישור הכנסה או שכר, והעתקי דפי בנק

עותקים של שטרי קרקע או יחידה, וכן חוזי מכירה ורכישה

נכסים שזרים יכולים לקנות

 

כעת, כשאתה יודע את היסודות והדרישות הבסיסיות של הלוואות משכנתא ואפשרויות מימון, אתה צריך להיות מודע לאילו נכסים אתה יכול להשתמש בהם.

חוק הדירות בתאילנד משנת 1979 איפשר לאזרחים זרים להחזיק באופן חוקי דירה (או מספר דירות) במדינה. עם זאת, יש מגבלה: זר לא יכול להחזיק יותר מ-49% מהיחידות בבניין משותף אחד.

להלן 3 כללים חשובים שזרים שמקווים לקנות נכס בתאילנד צריכים לדעת:

זרים לא יכולים להחזיק בקרקע

אזרחים זרים עשויים שלא להיות הבעלים של בית בתאילנד מכיוון שהם אינם רשאים מבחינה טכנית להחזיק בקרקע במדינה. במקרה, רוב הבתים ממוקמים מחוץ לעיר, ורוב המלווים לא רוצים להעניק הלוואה לנכסים בצפון הארץ.

הם עשויים להחזיק בבניינים ובמבנים הממוקמים על חלקת אדמה ולשלוט בהם.

הם עשויים להיות הבעלים של הנכסים המשותפים בנכסים משותפים (הנקראים בפשטות “דירות”).

עם זאת בחשבון, הדרך הקלה ביותר עבור זרים לקנות נכס בתאילנד ולרשום את שמם בשטר הבעלות (המכונה ” Chanote ” בתאילנדית) היא לקנות דירה.

יש סיבה טובה מאחורי התקנות המחמירות של תאילנד בבעלות על נכס זר. הם נועדו להגן על הפיתוח הכלכלי והחברתי של המדינה. מכיוון שנכסי נדל”ן במדינה (אפילו אלו הממוקמים בבירתה, בנגקוק) זולים ביותר לרוכשים רבים ממדינות אחרות, קיים סיכון שזרימת משקיעים זרים עלולה לנפח את מחירי הנכסים שלה.

דבר כזה קרה בערים מגה כמו ניו יורק, לונדון והונג קונג – שבהן מחירי הנדל”ן זינקו בגלל קונים בינלאומיים. לפיכך, תקנות הנדל”ן המחמירות של תאילנד נועדו להבטיח שהמקומיים לא יעקרו ו”מתמחרים” מהדיור שלהם.

אפשרויות משכנתא ומימון לזרים
המדינה שבה אדם מתגורר אינה תנאי לזכאות לקבלת הלוואת משכנתא בתאילנד: אתה יכול לקבל מימון בין אם אתה מתגורר בתאילנד ובין אם לא.

אז אילו מימון נכסים והלוואות משכנתא בתאילנד זמינים לאזרחים זרים? יש מגוון אפשרויות:

ספקי משכנתאות לזרים שמרוויחים הכנסה בתאילנד
זכור כי הרשימה להלן אינה ממצה וכי מוסדות הלוואות מעדכנים באופן קבוע את המדיניות שלהם. עדיף לפנות ישירות לכל אחד מהמוסדות הללו כדי לקבל את המידע העדכני ביותר על הלוואות המשכנתא והצעות המימון שלהם.

1) איגוד הבנקים בחו”ל (UOB)
UOB הוא בנק סינגפורי שיש לו מספר סניפים בבנגקוק. היא מציעה הלוואות למשקיעים המתגוררים בתאילנד או מעבר לים, אך ורק לרכישת יחידות משותף. UOB נחשב למוסד פיננסי אמין ומקצועי.

UOB היה אחד מהמצטרפים המקוריים לשוק המשכנתאות לזרים, ושירות המשכנתאות הזה הוקם כדי לתת מענה לביקוש הגובר של סינגפורים המעוניינים לרכוש נכסים בתאילנד.

UOB בדרך כלל נותן עדיפות לקונים מסינגפור וממלזיה. הכספים יגיעו מסינגפור, אך זרים יכולים להגיש בקשה למשכנתא ישירות בכל אחד מהסניפים התאילנדים שלהם.

תנאי המשכנתא הכלליים של UOB הם כדלקמן:

זמין עבור נכסים בבנגקוק ובמיקומים נבחרים בצפון הארץ

מוענק למטרות השקעה או נכס למגורים

סכום הקרן הוא עד 70% ממחיר הרכישה

מטבע ההלוואה יהיה דולר סינגפורי (SGD) או דולר אמריקאי (USD)

תקופת המשכנתא היא עד 30 שנה

להלן התנאים וההגבלות העיקריים של משכנתאות UOB עבור רוכשי בתים משותפים שאינם תאילנדים:

הלוואה לשווי (יחס סכום שהושאל על ידי הבנק או הערכת שווי הדירה על ידי הבנק, על סמך הערכת שווי הבנק של הנכס) של 40 עד 80%

ריבית משתנה של 6.5-8% (בהתבסס על היסטוריה מ-2007 עד 2017), תלוי בריבית קבועה בתוספת ריבית משתנה צמודה למטבע חוץ.

הפחתה מתקדמת של ההלוואה (תשלומים חודשיים קבועים של הון וריבית)

טנור של עד 10 שנים

למידע נוסף על הלוואת המשכנתא של UOB או אפשרויות מימון אחרות, אתה יכול לבקר בדף הלוואות נכסים בינלאומיים שלהם.

2) בנק בנגקוק
משנת 2005 עד 2016, בנגקוק בנק – אחד מהמוסדות הפיננסיים המובילים בתאילנד – הציע משכנתאות לזרים לרכישת יחידות דיור משותפים במדינה, ללא קשר לאיזו מדינה הם התגוררו באותה תקופה. התהליך, הדרישות והתנאים היו די דומים לאלו של UOB, אבל ההבדל העיקרי הוא שהלווים היו צריכים לטוס לסינגפור כדי לבקש את המשכנתא.

הנפקת משכנתא זו לזרים הופסקה ב-2016, אך כדאי לשים לב אליה למקרה שתוצע שוב בקרוב.

ספקי משכנתאות לזרים שאינם מרוויחים הכנסה בתאילנד
1) UOB
זרים שמקבלים הכנסה יציבה מחוץ לתאילנד יכולים לקבל הלוואת משכנתא הבלעדית לרכישת יחידות משותף מ-UOB. זה די פופולרי בקרב קונים זרים מסינגפור, הונג קונג וקואלה לומפור – המהווים חלק גדל והולך של רוכשי בתים משותפים בבנגקוק, פוקט וקוסמוי.

2) הבנק התעשייתי והמסחרי של סין (ICBC)
די חדשה בשוק היא ICBC, שהחלה להציע מוצרי משכנתא בתגובה לביקוש הגובר לנכסים תאילנדים מצד קונים בסין, הונג קונג ומקאו. באופן לא מפתיע, הוא נותן עדיפות לבקשות הלוואות של אנשים מסין היבשתית והאזורים המנהליים המיוחדים שלה.

ICBC היא חברת בנקאות סינית רב-לאומית בבעלות ממשלתית, והיא מציעה מימון לא ממומן של דיור זרים לרוכשי נכסים בערים תאילנדיות גדולות כמו בנגקוק, פוקט ופטאיה.

אפשרות מימון זו פתוחה למועמדים תושבי חוץ בין הגילאים 21 עד 55, בעלי זרם הכנסה יציב ואשראי טוב. בדומה להלוואות אחרות, סכום גילו של המבקש בתוספת הטנור לא יעלה על 60 שנה.

אזרחי סין חייבים להיות בעלי אישור עבודה במדינות מעבר לים, בעוד שאין אישור עבודה נדרש לאזרחי הונג קונג, מקאו, סינגפור, מלזיה, טייוואן וכו’. תשלום מראש מותר, עם קנס בהתאם ליתרת הקרן: 3 % ב-3 השנים הראשונות ו-1.5% לאחר 3 השנים הראשונות.

להלן התנאים וההגבלות העיקריים של הצעת המשכנתאות של ICBC:

זמין עבור בתים משותפים שהושלמו בשווי של יותר מ-THB 2.5 מיליון וממוקמים בערים ומחוזות תאילנדיים מרכזיים (למשל, בנגקוק, פוקט, פטאיה)

מוענק למטרות השקעה או נכס למגורים

סכום הקרן הוא עד 70% ממחיר הרכישה

מטבע ההלוואה יהיה בדולרים סינגפוריים (SGD)

סכום ההלוואה מתחיל מ-THB 1.5 עד 15 מיליון THB: אם השווי הוא בין THB 1.5-7.5 מיליון, אתה יכול לקבל מקסימום 70% ממחיר הרכישה או ממחיר השמאות (הנמוך מביניהם); אם הערך הוא לפחות 7.5 מיליון באט, אתה יכול לקבל מקסימום 60% ממחיר הרכישה או ממחיר ההערכה (הנמוך מביניהם)

שיעור עמלות: 5.25% לשנה הראשונה, 5.75% לשנה השנייה, ו-1 Y SIBOR+6.0% לשנה השלישית ואילך

תקופת המשכנתא היא 3-15 שנים

למידע נוסף על הלוואת המשכנתא של ICBC או אפשרויות מימון אחרות, תוכל לבקר בדף מימון לא ממומן של דיור זרים.

3) אחריות MBK
עבור זרים המתגוררים בתאילנד שאינם זכאים למשכנתאות רגילות המוצעות על ידי UOB מכיוון שאין להם אישור עבודה וגם לא מקור הכנסה יציב במדינה, MBK Guarantee היא הבחירה היחידה – המסתמכת על הרכוש התאילנדי שלהם כבטוחה.

MBK Guarantee הוא שירות משכנתאות שמתאפשר על ידי מפעילי קניון MBK המפורסם של בנגקוק (קבוצת MBK). מוסד ההלוואות הושק בשנת 2008 ונחשב לספק מקומי מהימן של מימון לזרים.

מוסד ההלוואות הזה מספק “אפשרויות מימון משכנתא ידידותיות לזרים” מאז 2014. הם נותנים הלוואה בשווי של עד 50% ותקופת טווח של עד 10 שנים, וזה טוב לכל רכישת בית משותף עצמאי. עם זאת, שימו לב שהריביות שלהם מעט גבוהות יותר (עד 10% יותר) מאלה של UOB בגלל הסיכון של המלווה.

הם מציעים תנאי זכאות גמישים ביותר: לא נדרש אישור עבודה תאילנדי ולא מגורים קבועים. בהשוואה ל-UOB ו-ICBC, הם גם פתוחים יותר ללאומים שונים של נוטלי משכנתאות. עם זאת, שוב, אולי חלקית בגלל הגמישות הזו, הם גובים שיעורי החזר ריבית גבוהים יותר ונותנים תנאי הלוואה קצרים יותר.

להלן התנאים וההגבלות העיקריים של הצעת המשכנתא של MBK Guarantee:

זמין עבור בנגקוק ומחוזות נופש מרכזיים (למשל, פטאיה, פוקט)

מוענק למטרות השקעה או למגורים

הלוואות משכנתא עבור פרויקטים של דירות או רכוש קרקע (למשל, וילות)

סכום הקרן הוא עד 50% מהערכת שווי עצמאית

מטבע ההלוואה יהיה בבאט תאילנדי

תקופת המשכנתא היא 1-10 שנים

למידע נוסף על הלוואת המשכנתא של MBK Guarantee או אפשרויות מימון אחרות, אתה יכול לבקר בדף הלוואות דירה וקאי פאאק שלהם.

נותני הלוואות משכנתא אחרים לזרים
1) בנקים מערביים
בשנים האחרונות, בנקים מערביים ענקיים נכנסו לשוק הלוואות בתאילנד. בנקים אלו מלווים רק לקונים ממדינתם, והמשכנתא אינה על הנכס שנקנה בתאילנד אלא על נכסי הקונה במדינת המוצא (זה מכונה “משכנתא בטחונות”).

הדבר היפה באופציה הזו הוא שהם דורשים פחות ופחות דרישות מחמירות בהשוואה להלוואות מ-UOB ו-MBK Guarantee. התנאים גם אטרקטיביים יותר בהשוואה לשני אלה.

2) בנקים קמעונאיים תאילנדים
זרים הנשואים לאזרחים תאילנדים יכולים לגשת למוצרי משכנתא תאילנדית מבנקים קמעונאיים גדולים באמצעות “משכנתאות משותפות”. אפשרות נוספת המאפשרת גישה עקיפה למימון היא באמצעות הלוואות לבן הזוג התאילנדי ומתן לאזרח הזר לשמש “ערב”.

עם זאת, במקרים רבים, הזר חייב להיות בעל רקורד מבוסס כמקצוען עובד בתאילנד. המשמעות היא שאתה צריך אישור עבודה תאילנדי והוכחת הכנסה שמגיעה מחברה תאילנדית מבוססת (בדרך כלל לתקופה רצופה של 1-2 שנים). בנוסף, בן הזוג התאילנדי חייב להיות גם איש מקצוע עובד שכן בנקים תאילנדים מלווים למעשה על סמך פרופיל האשראי של האזרח התאילנדי.

3) Standard Chartered
Standard Chartered הוא דוגמה טובה לפריט הקודם. היא מציעה משכנתא לבית לתושבי קבע העובדים בתאילנד לרכישת יחידות משותף. בתוך כך, תושבי חוץ העובדים בארץ רשאים לקחת הלוואה בתנאי ערב זר לרכישת יחידה משותפים או קרקע.

דרישות לגולים תושב קבע:

יש לך ספר רישום אזרחים זרים ופנקס מגורים קבוע

עובד בתאילנד

יש הוכחה להכנסה שנצברו בתאילנד

דרישות לגולים שאינם תושבי תאילנד העובדים בתאילנד:

ערב חוץ צריך להחזיק באישור העבודה בתאילנד לפחות 3 שנים

ערב חוץ צריך להיות בעל תעודת נישואין רשומה עם בן זוג תאילנדי או, אם הנישואים אינם רשומים, העתק של תעודת הלידה של הילד כראיה

בן זוג תאילנדי המשמש הלווה הראשי